不動産投資はじめました

不動産には全く興味なかったサラリーマン、友人から話を聞いた２週間後には投資用マンションを買っていた。どうなっていくのか・・・の記録

2014年4月 2軒目購入

2014年 4月　2軒目購入

 

東新宿駅徒歩４分　1K 18.9㎡　2階南向き　築14年　16,800,000円

 

 

２軒目はあんまり考えなかった。 

まあ、この時点で疑ったところで1軒目の自分の選択を否定する事になるし、正しいと思いたい気持ちが拡大方向に向かわせるのかも。

とは言え、一応決め手は、

　・場所が便利そう

　・南向き。

　・職安通り沿いというのが気になったがあまり交通量も多くない（by営業）

値段の妥当性は相変わらず分からず・・・

 

購入条件       不動産収支(帳簿上)
売買価格 16,800,000 円       1年目(4月～) 2年目
住宅ローン 16,700,000 円   経費 年間支払金利 270,645 354,020
金利 2.47% JACCS     建物償却費定額 133,459 177,946
経費算入割合 74.07% 建物分の金利のみが経費にできる     設備償却費定率 545,503 626,117
登記費用、他 500,000 登記時(保険料28,220円含む)     管理費、修繕積立金 114,570 152,760
不動産取得税 100,000 1年後     固定資産税 0 40,000
固定資産税 40,000 毎年     登記費用、他 350,000 0
          不動産取得税・他 0 100,000
毎月の収支     メンテ特約 19,440 25,920
保証家賃収入 77,600 (円／月)     経費合計 1,433,617 1,476,763
ローン返済額 -61,727 (円／月)          
管理費、修繕積立金 -11,573 (円／月)       1年目 2年目
メンテナンス特約 -2,160 (円／月)   収入 年間家賃収入 698,400 931,200
収支合計 2,140 (円／月)     収入合計 620,800 931,200
               
参考       1年目 2年目
募集賃料 83,000 (円／月)   損益   -812,817 -545,563
空室保証料 5,400 (円／月)          
               

 

 

物件の値段はどう決まるのか

２軒目の紹介がありました。

京葉線潮見駅徒歩８分の1K 22.6㎡ 1860万円也。

海に近い川と線路に囲まれた立地。

阪神大震災と東日本大震災を経験したら海沿いの埋立地なんて買えないし、

京葉線もどうも嫌いだし、その割に1860万円は高い気がしたのでパス。

 

不動産会社がもってくるマンションの価格ってどう決まるのか、値段の妥当性をどう判断すればよいのかわからないと当の不動産屋に聞いたところ、「ローン会社が査定して決めた値段」との回答。

・物件そのものを担保として全額ローンを貸している

・つまり物件の価値＝購入金額

さて、ほんとなのか。家主が売りたい価格と査定額で調整するのかな。

 

 

商流（考えてみれば当たり前なんだけど知らなかったので整理しておく）

1回目の家賃（家賃保証額）が振り込まれ住宅ローンも始まり、

全く実感なく大家さんになりました。ただのお金に移動だけ。

誰が住んでいるのかもわからない・・・

 

全体の商流を整理しておきます。

 

物件の購入：売主→不動産会社（仲介）→私

ローン：金融会社→ローン会社（ソニー銀行）→私
　　　※ローン会社の火災保険と地震保険にも加入

家賃：借り主→（家賃）→不動産管理会社→（家賃保証額）→私

管理費、修繕積立金：私→管理会社

 

ということで、これだけの契約を結ぶと捺印する書類が山のようにありました。

2014年2月　1軒目契約

 結局３日ほど悩んで渋谷を購入することに。

 

一応自分なりの決め手は以下のとおり。

（数年後に見返してアホだったなぁと思いそうで怖い）

 

・自分でも住みたいと思えた。

　　渋谷駅にそこそこ近いが住宅街で静か。

 

・区分所有の土地が広かった。

　　建物に比べたら資産価値が下がらないような気がする。

 

・新築当初は人気物件だった模様。

　　そこからだいぶ下がったし、もうそんなに下がらないかも。

 

ということで、場所もよいのでそんなに家賃も下がらないだろうし、

７，８年後に売ったとしても大損はしないのではとか、いろいろ考えてるうちに

パラメータが多すぎて訳がわからなくなり最後はえーい！と決断。

  

契約までの流れは以下のとおり。

 

1/14 電話にて購入意思を回答

1/17 宅地建物取引主任者より重要事項説明＆契約書など捺印、捺印、また捺印

2/14 銀行から電話確認（ローン申し込みがあったか間違いないか）

2/24 所有権移転

3/10 権利書が届く

 

この時点での試算

購入条件    
売買価格 28,000,000 円
住宅ローン 27,900,000 円
金利 2.14%  
     
登記費用、他 600,000 登記時
不動産取得税 120,000 1年後
固定資産税 40,000 毎年
     
毎月の収支    
保証家賃収入 115,200 (円／月)
ローン返済額 -98,311 (円／月)
管理費、修繕積立金 -14,310 (円／月)
メンテナンス特約 -2,100 (円／月)
収支合計 479 (円／月)
     
参考    
募集賃料 128,000 (円／月)
空室保証料 12,800 (円／月)

 

不動産収支(帳簿上)      
    1年目 2年目
経費 年間支払金利 489,932 523,141
  建物償却費定額 271,862 296,576
  設備償却費定率 1,111,210 1,026,657
  管理費、修繕積立金 157,410 171,720
  固定資産税 0 40,000
  登記費用、他 420,000 0
  不動産取得税・他 0 120,000
  メンテ特約 23,100 25,200
  経費合計 2,473,514 2,203,294
       
    1年目 2年目
収入 年間家賃収入 1,036,800 1,382,400
  収入合計 1,036,800 1,382,400
       
    1年目 2年目
損益   -1,436,714 -820,894

 

 ということでオーナーになりました！

グダグダ悩む・・・

 

「年末年始に考えます」と言っておきながら大して考えないまま年が明け、

2014/1/9に再度営業と会うことに。

 

ただ、この時点で年末提案を受けた3件については全て売れてしまったとのこと。

新しい物件が２件がありますとのことで、ほんとにそんなに売れちゃうもんなの？

と思いながらも話を聞く。

 

紹介されたのは、渋谷の1Kと田町の1R。

※結局この渋谷を１軒目として買うことになる。

 

＜渋谷　2500万　24㎡＞

・立地がいい（神南、駅から7分）

・お金持ちが住んでそうな外観

 

＜田町 1800万 21㎡＞

・オリンピック向けにできる新駅の近くで値上がりの可能性が大

・ちょっと田町から遠い(10分)

 

できれば１週間以内に回答がほしいとのこと。

 

普段スーツ程度でも即決出来ないのに2500万円の買い物なんて決断できるのか、俺。

と思いながら、いろいろ調べたり相談に乗ってもらいながら、だんだん気持ちは

買う方向に・・・