夫婦で不動産投資~法人設立を目指すサラリーマン大家の記録~

夫婦共働きのサラリーマンです。法人を設立して独立開業することを目指し、夫婦で不動産事業もしています。現在は夫婦とも個人事業主です。

短い夏休み

 今年の子供たちの夏休みは短めですが、私の住む地域ではまだ夏休みに入っておりません。今日が休み前最後の登校日のようですが、娘は来週も学校があります。夏休みは1週間~2週間程度、何もできない夏休みになりそうです。

 

 不動産関係の動きは特に無く、妻物件は相変わらず募集中、私の物件は1戸空きの部屋の入居待ちという状態です。

入居者決定しました

 最近、更新が滞っていますが、特に問題があったわけではありません。気持ち的なものですね。いまいち、乗り気がしません。

 

 不動産の方は比較的順調で、妻物件も私の物件も1戸ずつ空きがある状況は変わっていません。ただ、私の物件の方は8月8日入居で決まりました。妻物件は動きがありませんが、決まってくれると信じています。

 

 現在、管理会社ではVR内覧なども取り組んでいて、こちらに掲載して頂いています。宅配ボックスも注目されていますので、これからは有利に働くと信じています。

4月の状況

 新型コロナウィルスの影響で外出自粛が続いています。私も出勤したり家で仕事をしたりとしているじょうきょうです。一応、普通に働いていますので。子供達は家にいるのですが、仕事には特に影響は無い感じです。給料も今のところは通常通りもらっていますが、この後どうなるかは不透明な状況です。

 

 私達の所有する不動産関係への影響は特に無いですが、空き室となっている部屋の空き室長期化なども心配なところです。現状は私の物件が1つ空いていて、妻物件も1つ空く予定で入居者募集中という感じになっています。

 

 子供達の学校の状況は、長男と長女は学校からの課題、次男はオンライン授業と課題、その他には長男と次男は塾からの課題、こんな感じです。外でランニングしたり筋力トレーニングをしたりなどはやっているようです。

繁忙期の動きなど

 世の中は新型コロナウィルス一色で、一気に不景気になっておりますが、賃貸に関しては住む家が無ければ生活もできないので、今シーズンに関しては特に大きな影響は受けずに済みました。今後は会社の経営悪化などで退去という可能性も否定はできませんので、要注意ではあります。私の住む地域は終息に向かっているように見えますが、東京方面などの感染拡大地域からの転勤者もいるでしょうから、また広がる可能性もあります。

 

 現状としては、空いた部屋に関しては何とか埋まったという感じです。ただ、退去を控えている部屋もありますので、入居者募集中という状況は変わりません。現在はCC1戸と妻物件1戸の計2戸が募集中です。傾向的には繁忙期以外はチャンスが薄い状況が続いていますので、長期化する可能性もあります。最近は管理会社がだらしないという印象を抱いていますので、プレッシャーをかけ続けたいと思います。

 

 繁忙期の動きをまとめると、長期間空いていた部屋は埋まりましたし、繁忙期最後の退去であった妻物件の方も入居目処が立っています。後は現在入居者募集中の今後の退去2戸について、空き室長期化にならないように頑張ってもらうしかありません。

動きが出てきました

 昨日、CC201号室の契約が終わったと連絡がありました。こちらは私の知り合いの方の入居で、3月1日からになります。妻物件も決まりましたが、1戸退去が3月末にあります。CEについては契約待ちという状況です。

 

 現在、空き室で入居目処の立っていない部屋はCC101号室のみとなりました。後は妻物件の1LDK1室も入居者募集中です。繁忙期で満室目指します!

動きが全くありません

 昨年から空き室になっている私の物件3室、妻の物件1室ですが、動きが全くありません。そろそろ繁忙期に差し掛かってくるので、入居が決まってくれないと困ります。宅配ボックス設置などの対策もとっていますが、効果が見えません。

 

 管理会社からは一切提案も無いので、管理会社の社長さん宛にメッセージで対策を提案しました。こちらとしてもやるべきことはやっていますが、肝心な入居に結びついていません。

 

①CCの家賃について、築10年を超えたので思い切った値下げ交渉に応じる。

(58,000円/月で募集中だが、50,000円/月までの値下げには応じる)

 

②PRの家賃についても、値下げ交渉に応じる。

(68,000円/月で募集中だが、65,000円/月までの値下げには応じる)

 

③敷金なしキャンペーンをやる。

(何れにしても2年以内の退去は解約違約金が発生するので、初期費用軽減だけで同じこと)

 

④決まりが悪いので、繁忙期は入居促進費は支払わない。

 

 これらの点について、社長さんから同意が得られました。④はどうかと思ったのですが、こちらとしても早期に入居が決まれば別ですが、昨年9月から引っ張られた上に入居促進費まで支払うとか、何も促進になっていない状況では成果費を払う必要性は感じませんからね。

 

 これから繁忙期を迎えますが、新築が減っている現状ですので既存物件同士での個人の借り換えも進むと予想しているようです。魅力ある物件であるなら、個人でも借りやすい安価な家賃設定にすることで、決まってくれると信じています。

 

 CCに関しては、元々55,000円/月の計画で58,000円/月まで上げてのスタートでした。最近は55,000円/月で入居する方も多かったのですが、10年経ち返済比率も改善できていますので、10%程度の値下げを一部した所でそれほど影響はありません。それよりも、入居率80%が長期化することの方がリスクが高いですので、家賃値下げをしても高稼働率維持する、これしかありません。

2019年を振り返る

 色々とありまして、すっかり更新が滞っていました。気づいたら年末で今年も残り明日を残すだけとなってしまいました。

 

 近況としては、私の物件についてはCC(1LDK)に2室、CE(2LDK)に1室の空きがあり、入居者の目処も立っていません。また、妻物件にも1室(2LDK)の空きがある状況です。過去最悪の状況での年越しですが、キャッシュフローが出ていないわけではありません。できるだけ高稼働率維持をしたいと思っていますので、この状況はなんとかしなければなりません。

 

 年末には宅配ボックスの設置も全物件でしました。支払いは来年に持ち越しですが、この分のキャッシュは確実に減ることになります。これから繁忙期を迎えますので、宅配ボックスの設置が入居の決定にいい影響をもたらしてくれると信じています。あとは退去が問題なのですが・・・。

 

 また、昨年は車を買い替えたのですが、今年は息子に強請られてグランドピアノを購入しました。その支払いも来年にあったりと結構大きなものが続いていきます。今年の出費自体は息子の予備校の支払いや修学旅行の代金などがあったわけですが、来年は結構大きな出費になることが確定しています。家計の借金も含めてできるだけ軽くして行こうと思っているのですが、なかなか上手くは進みません。

 

 入居については退去が続いて9月以降は全く決まってこない状況でした。新築をして引っ越しされる方もいたりしたのも痛いのですが、繁忙期を外すと全く決まらない状況はかなり痛いです。ここを何とかしてくれないと、入居促進費を払っている意味がなくなります。繁忙期まで引っ張っておいて、更に入居促進費まで取るなんて許されないので、来年の繁忙期も入居促進費は払わない予定にしています。

退去つづき・宅配ボックス

 現在、CC201号室が空き室となっている他、CEのB-3号室が昨日退去となり、更にCC101が11月10日で契約終了となっています。新築や転勤が主な理由で特に物件に対する不満ではないのですが、この時期の退去は痛いです。早急に決めてもらわないと、来年の繁忙期まで引っ張られてしまいます。今年度は目標の稼働率95%に届かない可能性もあります。なかなか厳しいです。

 

 宅配ボックスについては全ての物件で400タイプのものを設置することで決まりました。600タイプも検討したのですが見送りました。CCは400✕4、PRとCEはそれぞれの共用スペースに400✕2を、MAは各戸に400タイプを設置します。当初はPRとCEは200と400のミックスの予定でしたが、400オンリーにしました。CCは40%、PRとCEは50%、MAは各戸と贅沢ですが、PR材料になってくれればと考えています。妻物件についても10戸に対して400✕4の設置で発注しました。

宅配ボックス設置の検討

 今日、管理会社の本社に行き、宅配ボックスのサンプルを見せていただきました。見積もりももらったのですが、高いですね。必要だと考えていますし、競争力を高めるためにも設置する方向で検討しています。

 

 宅配ボックスの設置については消費税増税前と思ったのですが、消費税が上がると今度はポイント還元があるようで、このポイントを利用した方がいいらしいです。消費税は高くなりますが、10月に入ってからの設置と思っています。

 

 現在、CCは2戸入居者募集という状況です。宅配ボックスの設置がアピール材料になってくれて、短期間で入居者が決まってくれるといいのですが。

退去続き・・・

 CCの退去が止まりません。202号室は8月27日からの入居が決まっていますが、その後も201号室が9月9日に、更に昨日、206号室が9月19日に退去という連絡が入ってしまいました。新築や転勤が理由なのですが、この時期の退去は痛いですね。202号室はたまたまタイミングが合って、契約ベースでは8日程度の損失で収まりましたが、1ヶ月分の広告料を求められているのでその分の損失も発生します。201も206も長引かないことが重要ですが、短期間で決まったとしても1ヶ月分の広告料が発生するような状況ですし、長引いて繁忙期まで引っ張られると半年以上の空き室ということにもなりかねません。CCが竣工してから丸10年、なかなか厳しいですね。

退去予告と入居者決定

 CC201号室に退去予告が入ってしまいました。新築されるとのことで、仕方がありません。

 

 一方、CC202号室の入居者が決まりました。近くのショッピングモールに務めている方のようです。27日より入居となります。空き室期間が短く済んでよかったですが、201号室の退去予告もあり複雑な気分です。

完全満室復活へ!

 管理会社から連絡が入り、7月14日に空き室となっている部屋の入居が決まりました。これで完全満室が再び復活となります。とりあえず、繁忙期を外しての長期空き室という心配はひとまず無くなりました。後は空き室が出ないことを祈るだけです。

 

 今月は色々と忙しい日々が続いていました。ようやく一段落した感じですが、別の仕事で忙しくなりそうな感じです。実は今日も仕事でした。明日もちょっとだけ仕事をしてきます。その分、月曜日に貴重な平日休みを頂いています。

早めの退去

 退去予告は1ヶ月前ということなので、PR-A1号室の退去が早まることは承知していましたが、5月末日で退去完了したそうです。内装は綺麗な状況で清掃で済むということで、余計な経費はかからないと思われます。若干修繕が必要な所があるようですが、施工した建築会社に問い合わせてもらうことになっています。後は退去した部屋が一日でも早く入居してくれることを祈るしかありません。夏場になってきますので、エアコン設置なども考える必要があるかもしれませんね。