最大のメリット！賃貸併用住宅は住宅ローンが使えます
賃貸併用住宅の1番のメリットは、「住宅ローン」を利用して住宅の購入が可能だということ。
比較的低い金利（変動金利1％程度）で自宅を購入し、その一部を賃貸に出す事で、家賃収入を得る事ができ、ローンの返済も軽くなるということです！
物件によっては、家賃収入が月々のローン返済額を超える事も少なくない為、
キャッシュフローが ＋（プラス）の状態で、ご自宅の購入が可能となります。
ちなみに、 投資用のアパート等、賃貸住宅のみ（一棟、区分含め）の物件を購入する場合、事業用ローンやアパートローンを利用する事になりますので、
金利は住宅ローンに比べ高く（4％程度）、金融機関の審査も厳しいのが一般的です。
特に１件目の投資物件は審査が非常に厳しいと言われております。
住宅ローンの特徴として
住宅ローンの適用には一定のルールがあり、
① オーナー居住部分が賃貸部分の1/2以上
・・・多くの金融機関で可能
② オーナー居住部分が賃貸部分の1/3以上
・・・一部の金融機関で可能（①の金融機関より金利高い）
つまり、賃貸併用住宅を住宅ローンで購入するには、最低1/3以上、オーナー居住部分が必要です。
下記に住宅ローンの比較表をご用意しましたので、他の住宅ローンと比較してみてください 。
物件タイプ別 ４パターンの比較表
住宅ローン4パターン表
マイホームで家賃収入を得る、賃貸併用住宅がすごい！
そんな魅力的な『賃貸併用住宅』、あなたも興味をもって勉強してみませんか？？
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築４４年の戸建ての賃貸併用住宅が、相場より1万円以上高い賃料で満室。その人気のの秘密とは？
こちらの写真は築44年の戸建、居住用+賃貸部屋3部屋の賃貸併用住宅....の以前のトイレやお風呂、お部屋の写真です。
こちらの一戸建て物件は最寄駅から徒歩11分とそれほど駅からも近くないこの立地で、
現在、賃貸部３部屋は満室、しかも家賃も相場より1万円以上高い。
なぜこの用な物件に人気があるのか？
その答えは、
中古物件を建築デザイナーの手により、賃貸併用住宅仕様にリノベーションしたからなのです。
建築デザイナーが設計しただけあって、オシャレなお部屋になってます
こちらがビフォー
こっちがアフター
間取りはこんな感じです。
1階に賃貸スペース３部屋
2階にオーナー居住スペース
板橋区の築44年戸建が見事に『オシャレ賃貸併用住宅』に生まれ変わりました！
リノベーションってすごいですよね。
まさに『息を吹き返す』というのはこのことです。
今回の物件の詳細はこちらで確認できます
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クロームキャストがすごい！勢いで買っちゃいました
クロームキャストって知ってますか？？？？
先日行った居酒屋さんのマスターに
「クロームキャスト」はすごいんですよ！」
というお話をされ、酔っぱらっていたせいもあり、勢いでamazonで注文してしまいましたw
クロームキャストを自宅のテレビのHDMIにつないで、youtubeやhulu等の動画を上映できるという優れもの！
基本操作はスマホから操作するんです！！
こいつはすごいですね！
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クロームキャストでサムスミスSam Smith - Stay With Meを視聴 サムスミスかっこいいですよね
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空室回避措置を考えてみる①賃貸物件に入居者がつかない５つの原因要素
最近テレビやインターネット上の記事などで「空き家問題」が深刻視しされてますね
2014年7月に総務省が発表したデータによると、日本全国では820万戸空き家があり、空室率は13．5％と過去最高を更新したようです。
しかもこの数字は賃貸物件に限らない空室率ですので、事態の深刻さを感じます。
そもそも、日常の風景見回すと普段からあっちこっちでマンション建てまくってますよね。『日本は少子化だ！人工が減る一方だ！」って言ってる割に、土地を開拓してはマンション建てまくっている意味が謎ですが・・・。これはこれで個人的意見として、
空きや問題の原因は大きく分けて下記の３つといわれています。
- 過剰な新築建設により賃貸住宅の供給過剰（これこれ！）
- 人口の減少により賃貸住宅の需要減（そう、これも！）
- 大家が空室回避措置を積極的に行っていないことにより空室の放置（はい、ここ注目！！）
このうち①②は、はじめにいっていた通りなんとなくわかりますよね。だれでもわかる。
そして注目すべきは③の『大家が空室回避措置を積極的に行っていない』。
これは建築年数が古い建物で入居者が入らなくなっても、
部屋や建物をリフォームするなどの対策をせず、そのままに空室にしている物件だったりします。
これは要するに不動産の持ち主、オーナーが自身が空き部屋に対して
どうすれば入居者がつくか、借りてくれるか？
を対策＆実行していないということです。
そこで今回はこの
『大家が空室回避措置を積極的に行っていない』に視点をおいて
考えてみましょう！
まずは賃貸物件に借り手がつかない原因要素を洗い出してみましょう
（私の主観で考えて記述しています）
賃貸物件に入居者がつかない５つの原因要素
- 立地条件 駅から遠い・交通の便が悪い
- 周辺環境 周辺に施設、コンビニやお店がない
- 建物の状態 物件が古い・汚い・使いにくい
- 家賃・初期費用 家賃が相場より高い、契約金（敷金・礼金が高い）
- 入居審査・規約 契約条件が厳しい、ルールがうるさい
ざっというとこのあたりでしょうか。実際 借り手の気持になればわかりますよね。一個ずつ掘り下げていきましょう。
1.『立地条件 駅から遠い・交通の便が悪い』
これは電車利用者に限っての条件ですが、
電車通勤のサラリーマンで交通の便の良い場所に住みたい人はには致命的です。
どんなにきれいにリフォームしてもどんなにカッコ良い部屋にしても、駅から徒歩20~30分というような物件は借り手の視界にはまず入りません。
逆に車通勤等で、自動車所有者であれば駅から遠いのはまったく問題になりません。
むしろ必要条件としては、『駐車場付きかどうか・駐車場の賃料』です。
ちなみに、過去に不動産屋さんでお部屋の案内をする仕事をしていたのですが、とてもナイスな経験をしました。
『徒歩●分』とかいう徒歩所要時間の表記にだまされてはイケナイノダ！！ - 賃貸併用住宅の果実
2.周辺環境 周辺に施設、コンビニやお店がない
一人暮らし経験者であれば、誰もが気にすると思います。
昔に比べると、生活用品を買う手段やお店の数はずいぶんと増えましたが、
それでも住む場所によっては、コンビニまで徒歩10分などという過酷な状況下にあったりしますよね。
ちなみに私の自宅周辺徒歩５分圏内にはコンビニ５店、スーパー３店、ドラックストア２店あって超便利ですw
3.建物の状態 物件が古い・汚い・使いにくい
どうしても築年数が経つと、建物全体が老朽化してしまいます。
家賃が同じで、間取りや条件が同じだったら『築30年』と『新築』じゃあキレイ言抜きで、0:100の割合で皆『新築』を選びますよね。
じゃあ、どうしたらいいの？って入居者の気持になれば、誰でも解決策はわかるはずです！
逆に家賃が安ければ、納得できます。
特に水回り（お風呂やトイレ、洗面台、キッチン）は女性が敏感なところですので、古いままの状態ですと即NGだったりします。
4.家賃・初期費用 家賃が相場より高い、契約金（敷金・礼金が高い）
これは3.の建物の状態ともリンクしますが、相場よりもずば抜けて高いとやはり違和感があります。
どんなに建物がオシャレで高級な作りだとしても、家賃が高いんじゃあ借り手は借り手はつきません。
人気や需要があっての相場設定なので的外れなところに、
風変わりな建物を作っても、ただの物好きしか興味示しません。
ましてや変なこだわりがある人ほど、お金にも細かくてケチで文句ばかりいってきます（断言）。
あと、『昔は入居者が絶えず大人気なマンションだったんじゃ〜』と、過去の成功体験と栄光にすがりあぐらかいてる強気なオーナーさん。
何もしないのに、あぐらをかいていては何も変わらないですね。
それでいて、借り手がつかないのを管理会社や客付け会社のせいにする。
もっと現場の声をきいて！
5.入居審査・規約 契約条件が厳しい、ルールがうるさい
部屋を借りるのには、まず申込をして審査になります。
入居者が社会的に信用があるか、家賃の支払は問題ないか等、トラブル防止や貸し主を守るための審査です。
これは非常に大切なことなんですが、この審査が非常に厳しいケースもあります。
特に家賃が高額なケースに多かったりしますが、実際に審査が通らないケースも多々みてきました。
特に、サラリーマンじゃない事業主はどうしても社会的信用が低く見られがちです。
これは安定収入の見込みがあるかどうかというところで、
サラリーマンと個人事業主は、何となく扱いが異なるようです。
とはいえ、審査する立場によりけりなので実際申込審査してみないとわからなかったりします。
実際に審査が厳しいからなのか、新築マンションで空室が目立っていた事例もありました。
以上、『賃貸物件に入居者、借り手がつかない５つの原因要素』をあげてみましたが、いかがでしょうか？原因を再確認した上で、
次回の記事は『オーナーさんがとるべき解決策』を考えてみたいと思います。
賃貸併用住宅で、あこがれの『マイホーム＋賃料収入』を得ましょう！
『徒歩●分』とかいう徒歩所要時間の表記にだまされてはイケナイノダ！！
お部屋探しは不動産屋さんと一緒に歩いてみよう！
私は過去に不動産屋さんでお部屋の案内をする仕事をしていたのですが、とてもナイスな経験をしました。
『駅から徒歩１０分』という物件がありまして、私が過去に一度も歩いた事のない地域のお部屋の内見案内をしたときのおはなし。
その会社では、基本的にお客さんと駅で待ち合わせをして、そこから現地まで『歩いて』お部屋の案内をする不動産屋さんでした。
この日もいつも通り、お客さんと待ち合わせして地図を見ながら物件を目指して一緒に歩きだしました。
紙の物件情報（業界ではマイソクといいます）には『徒歩１０分』。
まあ、ちょっと歩くけどそこまで遠くはないなと思っていたのですが、歩いているうちに坂道にさしかかり進めば進む程坂の斜度が険しくなってきました・・・。
「ソフト登山か！！！！」
とおもわず叫びたくなりましたが、お客さんがいる手前、冷静を装って、ひたすら進みました。
だんだん坂道がしんどくなり、息が上がって「はぁ・・・はぁ・・」
お客さんも「はぁ・・・はぁ・・」
・・・・
そしてやっとの思いで、物件に辿り着きました。
どれほど歩いたでしょうか、どう見ても『徒歩１０分』ではありません。
優に10~20分は経過してます。
しかももれなく「はぁ・・・はぁ・・」付きで。
まあ、ここは文句言ってもしょうがないと思い、気をとりなおして
「では、お部屋を見に行きましょうか！」
とお客さんに声をかけましたが、帰って来た答えは・・・
「ここはやめましょう！！！」
と一言。
これでこの日は終了したのですが、帰り道お客さんと笑い話にしながら駅にもどったのです。お客さんもさすがにこれはきついと思ったのでしょう。
お客さんも、仕事の転勤のためのお部屋探しだったわけですが、「知らない土地だった為実際歩いてみて良い経験になりました」と言ってくださいました。
不動産屋さんの車で、物件探しはしちゃダメ！！！
通常、お部屋の案内には案内する会社の車を使って内見にいくのですが、
今回のように坂道が険しい道だと車で走るとわからないですよね。
私の場合は、単に会社で車を使ってなかっただけの理由なのですが、
後になって歩いて物件案内することには価値がある！と認識しました。
お客さんを守るため、そして真実を伝えるためにも『徒歩内見』が重要です！
ちなみに『徒歩●分』の表記は、徒歩所要時間とよばれるもので
徒歩による所要時間は、道路距離80mにつき1分間を要する（時速4.8km）ものとして算出した数値を表示すること。引用：wikipedia
ほとんどが地図上での距離からはかっています。
カッコ良くいえば徒歩所要時間は二次元（x軸 y軸）から算出されるのです！
そして今回の『徒歩１０分』「はぁ・・・はぁ・・」内見の場合は、二次元測定で１０分でしたが、お客さんの為を思うと三次元（x軸 y軸 z軸）から算出されていなくてはだめです！
そしていつかgoogle mapも完全に3D化して、不動産業務に連動できる案内ツールができるはずです！
『徒歩１２分』という表記が、『徒歩１２分 ＋ はぁはぁレベル』みたいな表記になる日も近いですよ、きっと！
そんな素晴らしい世の中になる事を願いながら、そんな日がくるのを楽しみにしましょう！
皆さんも徒歩所要時間にだまされずに、自分の足でちゃんとたしかめましょうね♪
借り手がつかないのが一番のリスク！場所や地域性を見極めて適切な賃貸併用住宅をつくろう
通常の賃貸オーナーが抱える不安要素と同じく賃貸併用住宅オーナーが抱える。賃貸併用住宅なのに、借り手がつかない！空家賃が発生してしまう空室リスク
と隣り合わせです。
前回は
知らなきゃ損！稼ぐマイホーム「賃貸併用住宅」ってこんなにすごいんです！！ - 賃貸併用住宅の果実
として、賃貸併用住宅のメリットの部分をお伝え致しましたが、今回はリスクを考えたうえでのどうしたら良いかというところのお話です。
リスクを考えたとき、どんな賃貸併用住宅がよいのか？どんな運用ができるのか？といったことも十分考えなくてはなりません。
少し昔の引用記事にはなりますが、S-FITさんが『介護賃貸併用住宅』という仕組みのサービスを提供しております。
新築戸建ての1階部分を、個人の住まいとしてではなく「介護事業者」に貸し出し、デイサービスなどの介護施設として利用するというもの。S-FITの浅尾銀士さんによれば、介護賃貸の場合はむしろ駅から離れた古い住宅街のほうがニーズは高く、たとえ駅から15分以上離れているような賃貸経営としては厳しい場所でも安定的な家賃収入が見込めるとか。
引用：スーモジャーナル -「稼げるマイホーム」を実現？ 介護賃貸併用住宅のメリット
こちらに書いているように、戸建ての1階部分を、個人の住まいとしてではなく「介護事業者」に貸し出し、デイサービスなどの介護施設として利用するという介護賃貸併用住宅という物もあります。ピンチをチャンスに転換したすばらしい発想ですよね！
こういったように場所や地域性にあわせて、様々な賃貸併用住宅もつくることが可能なんです。
理想も良いですが、リスクも考えた家造りは大事ですよね。
マイホーム作りに意識が行き過ぎて、『家賃収入』が『家賃リスク』にならないように気をつけてください。
そんな魅力的な『賃貸併用住宅』、あなたも興味をもって勉強してみませんか？？
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知らなきゃ損！稼ぐマイホーム「賃貸併用住宅」ってこんなにすごいんです！！
あなたは「賃貸併用住宅」って知ってますか？？？
賃貸？？ 家？？ 住宅？？ ん？？
ってなんのことかわかりにくいですよね。
そこで皆さんにもっと賃貸併用住宅のことを知ってもらいたいと思いいろいろと情報を書き綴っていきたいと思います。
まずは、ざっくりですがわかりやすく説明してみたいと思います
「賃貸併用住宅」とは、自宅と賃貸部分（家賃収入を得る部分）がひとつになった建物のことです。
つまり、自宅のローン返済を賃貸部分の家賃収入でまかなう事が可能となります。「賃貸併用住宅により家賃収入を得る」事で、住宅購入で発生する不安な要素のひとつ、ローン返済の負担が軽減される点が、この賃貸併用住宅の１番の魅力と言えるでしょう。
引用：賃貸併用住宅の中古、リフォーム、リノベーション専門情報サイト。学べる、探せる、相談できる【賃貸併用住宅ドットコム】
上記のように「マイホーム」＋「賃貸部分」をワンセットとして考えて作られたマイホームです。
マイホームと言えば、皆さんご存知の通り「所有する家」ですよね。
『東京在住サラリーマン３０代で、結婚。子供も２人いて現在賃貸住宅暮らし。車も所有。都心部に2LDKの賃貸マンションに住んではや５年。毎月家賃18万＋駐車場３万の支出で、この先のことをかんがえると、住宅ローンを払って家を買った方が良いのでは・・・』
というタイミングで、家を買おうとか建てようとかを考えたりすると思います。
相場感からすると、やはり賃貸で払う金額よりも住宅ローンを払って家を購入したりする方がお得感はありますよね？
さらにマイホームなら、自分の好きなように好みの家が造れます。
ここでちょっと想像してみてください
もしも住宅ローンを毎月自分の給料や貯金から満額を支払わずに、ほとんどの額を別の人に払ってもらえるとしたらどうでしょう？？しかも支払の立て替えではなく、きちんと住宅ローンの支払をしてもらえたら?
マイホーム購入して住宅ローンの支払いは長期的に発生しますよね。
決して安くない住宅ローンの支払、もしも１０年後、２０年後会社ろリストラされていたら・・・、自分の身に何かあったら・・・など不安要素もたくさん出てきます。
そんな 住宅ローンの心配が軽くなり、うまくいけば住宅ローンをすべて自分が支払わず誰かに払ってもらえたら。
そんな夢物語のようなお話の可能性を秘めているのが、『賃貸併用住宅』なのです。
もちろん誰かがローン満額払ってくれるというお話は、少しオーバーな表現でしたが・・・。
こちらのイラストをみてもらうとちょっとイメージしやすいと思います。
イラストと説明を見て、自分のストーリーと照らし合わせてみてください。
注※例えばのシュミレーションなので、賃貸併用住宅のすべてが該当する訳ではございません
①上記の場合は、新築の賃貸併用住宅を作り、マイホーム＋賃貸スペースを併設しました。
建物全体の住宅ローンを支払ながら、住宅ローンの額を上回る家賃収入を得ています。
結果として、住宅ローン分が相殺され、そのうえ毎月利益も得ることになりました。
②20年間後、子供が独立した為夫婦２人ですむには4LDKは広いということでいままで賃貸に出していた2LDKに住み移り、空いた4LDKを賃貸に出します。
その４LDK、いままで綺麗につかっていたので部屋も綺麗＆住みたい町ランキングでも人気エリアだったことも重なり、賃料もわりと高め設定ですぐ入居者がつきました。
そのおかげで今までよりもさらに賃料収入が増えて、住宅ローンを差し引いても十分な利益が確保されました。
③それから10数年、いよいよ住宅ローン完済し、子供世帯が帰ってきて同居です。
もちろん玄関、水回りなど、完全に分離しているため「子世帯」「親世帯」は分離しています。昔はやった二世帯住宅のように、二世帯間でのトラブルもあまり心配なく目の届く範囲に住むことが出来ます。
あなたはこのストーリーをみて想像できたでしょうか？？？？？
極端なたとえのお話ですが、住宅ローンをほとんど自分で払っていませんよね？？
『０円でマイホームが建てれる』 といっても大袈裟ではないかもしれません。
必ずしもこのストーリーのようなことが成立するとは限りませんが、
『賃貸併用住宅』とはこういう仕組みになっています。
基本的には賃貸併用住宅の場合はマンションや一軒家という概念よりも、
『小規模ビルオーナー』『アパートオーナー』という位置づけです。
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