銀行選び
ホームローンを借りる時に皆さんはどのようにして借りる銀行を決めますか？
契約するハウスメーカーや不動産屋の紹介が多いと思われます。たまに熱心にインターネット等で調べて銀行を選ぶ人もいらっしゃるかとおもいますが、今のところ少数のようですね。
正直、営業マンに任せるのが一番楽です。それに自分で調べると言っても、なかなか難しいと思います。
さて、ここで私が考える簡単な銀行の選び方をば・・・。
まず、担当の営業マンにどこの銀行に審査を持ち込むのか聞いて見ましょう。ここで特に持ち込む銀行を持ってない営業マンは新人営業マンか、ローンに弱い営業マンとなります。
で、大体の営業マンはなじみの銀行を持っていますので、なぜその銀行なのか？よく理由を聞きましょう。で、素直にその銀行で審査手続きをいてもらいましょう。
営業マンが紹介してくれた銀行であれば、手続きはほとんど全部営業マンがしてくれるから手間がかからす楽チンです。
そして審査が合格してから、借り入れの条件をよく確認しましょう。できればその銀行に直接確認することをお勧めします。ここは大事なところです。事前審査で承認なりましたよ、って営業マンは簡単に言いますが、いざローンを借りる時に初めて銀行へ出向いた時に『そんなはずじゃ』とか『聞いてないよ〜』ってことは実は良くあることなのです。
事前審査の承認を受けた銀行の条件を元に他の銀行と比較してみましょう。よく勘違いされますが、ホームローンは借り入れするまで辞退することは可能です。もちろん違約金や手数料もかかりません。
ですから、いくつかの銀行の内諾を取って、その内容を比較検討するのが賢い方法だと思います。
定期借地権
最近では板についてきた定期借地権ですが、いったいどういうものなのでしょう？
簡単に説明すると、期間限定（５０年以上）で土地のみを借りるというものです。
そして借りた土地に自分で家を建てる訳です。
では、その特徴はなんでしょう？
メリットとしては土地を購入しなくて良いので初期資金が少なくて済みます。同じ資金でも広い土地に大きな家を建てることが可能です。また、土地を所有しないので固定資産税も払わなくて良いのです。
デメリットとしては期限が来ると更地（建物のない状態）にして持ち主に返さないといけないので資産として残りません。土地を借りているので、賃料を払わないといけません。一番厄介なのが、銀行のホームローンを借りることができません。
銀行のホームローンは抵当権設定が絶対条件ですので、土地の貸主が抵当権を設定する事を承諾してくれない限り（絶対にありえないけど）無理です。
そうなると借入できるのは住宅金融公庫と協調融資で借りる方法ないのが事実です。借入の選択が狭くなるわけです。
最近では土地から購入しても一代で終わりってケースが多いので、定期借地権物件は利用価値はあります。同じ資金で広い大きな家に住めるので居住性は申し分ないものかと思われます。
それと、転勤等でその家を手放したい場合、うまく売却できるかどうか難しいところです。現時点では中古住宅市場ではほとんど定期借地権の物件は出回ってないので、今後のどのようになるか未知数ってところですが、あまり良い期待はできないように思います。
営業マンの選び方
マイホームを思うために必要なこと、それは『優秀な営業マン』に出会う事だと思います。
納得のいく一戸建てまたはマンションを購入するにはたくさんの知識が必要です。
はっきりいってその知識を購入者がすべて得ることは不可能に近いと思います。それに時間がかかりますしね。
そこで、購入者が心がける事は優秀な営業マンを見つける『目利き』の力をつけることです。
さて、優秀な営業マンはどうやって見分ければいいでしょう？
営業マンの成績はほとんど売り上げで決まります。ですから、できの悪い営業マンほど、契約を急ぎます。ですから家やマンションの説明よりそのうち『今がお買い得ですよ』とか、『早くしないと売れちゃうよ』、『取り合えず手付け入れて抑えましょう』などと言う言葉が増えてきます。契約を急ぐ営業マンはマンションの販売の際にはよく見られますので気をつけましょう。
契約時にて
ホームローンを借りる最後の手続きは『金銭消費貸借契約』です。
簡単に言うと、書面にて『いくら借りて何年で返すよ〜』ってことを銀行とローンを借りる人が約束するってことです。
業界用語で『金消』（きんしょう）って言います。
さて、この契約は大抵は銀行員の言う通りに住所と名前を書いて実印をポンポンと押して終わりです。早ければ15分ぐらいで終わります。
その契約書の裏面にはめっちゃ細かい字で契約に関する事項がたっぷり印刷されています。さて、何が書いてあるのでしょう？
身近なところでは返済日が休日の時はよく営業日（平日）になりますよとかから始まり、個人情報の取り扱い、延滞についての取り扱い、そして、最終的には裁判になった際の取り扱いまで・・・。
全体的には銀行に有利な内容になっています。だからといって銀行がずるいのかと言うとそうではなりません。ごく一部のあくどい借り主がその契約の隙間をぬって詐欺を考える人向けと考えてよいでしょう。
延滞なく返済する人にはほとんど関係ないでしょう。逆に言うと、その内容が問題になる時ははっきり言ってどうしようもない時です。
それでは契約の時に何を注意すれば言いでしょう？
これから記入、押印する書類は何の書類なのかを説明を聞きましょう。記入する書類はたくさんあります。先ほどの契約書から金利優遇の取り決めの書類、固定金利の特約書、抵当権設定契約書、登記委任状、金利優遇の条件のクレジットカードの申込書、個人情報の合意書etc・・・。
知らない間に必要のないサービスに加入させられてる事もありえます。
でも、署名押印してしまうと本人の責任ですので後で騒いでも後の祭りになります。
自書、実印の押印をする書類はとても重要な書類です。また、大きなお金を借りるのですから、時間を充分に使って説明を聞きましょう（＾＾）
ホームローンの相談何を聞けばいいの？
最近、窓口に一般のお客さんがホームローンの相談に来店される事がちょくちょくあります。
住宅業者にまかせっきりにすることが非常に危険な事と考える私としては非常に良い傾向だと思います。
が、大概の相談者は大きなお金を借りる事に漠然として不安があって来店されているみたいで、質問も漠然としていて最終的には『なんとなく勉強した』自分に納得して帰られます。
せっかく足を運んだのですから少しでも不安の解消と理解のお手伝いできればと担当としては思うのですが・・・。
ではホームローンの相談に行く前にどのような下準備をして、どのような質問をするとわかりやすいかと言いますと・・・。
下準備としては、いくら借りたいのか？金額が決まってない場合は毎月いくらまでなら返済可能なのか？を決めましょう。それと以前に書きましたが、現在の借入等を確認しましょう。この機会に書き出すのも良いでしょう。そして、購入物件したい物件があるならその資料と昨年の源泉徴収表を準備して準備は終わりです。
窓口に行ったら、まずホームローンについて大きく理解するために、受付から借入までの手続きを説明してもらいましょう。
次に資料を見せて借入金が妥当なものか、資料からアドバイスを聞きましょう。
借入できるかどうかは実際に審査しないと窓口担当ではどうやっても答えれないのでここはあまりしつこく聞いても時間の無駄です。
借入予定金額がきまったら、銀行で必要な諸経費を算出してもらいましょう。諸経費には事務取り扱い手数料、保証料、火災保険等があります。
その後で金利の優遇等、その銀行のサービスについて聞きましょう。
よく金利のサービスの説明を聞きに来店さるお客様がありますが、まず堅実な資金計画を立てないと、金利の優遇もあったものではありません。
ホームローンを借りるのに金利も大事ですが、やはり資金計画をきっちりと立ておく事が一番大事です。ココで無理な資金計画を立てるといくら金利優遇してもらっても退職するまでローン地獄ってことになります。
くれぐれも資金計画は慎重に（＾＾）
ホームローンの審査って？
ホームローンの審査って何を審査するのでしょ？
簡単に分類すると以下の通りになります。
１）担保能力
２）返済能力
１）担保能力
こらはもし返済できなかった時に、担保物件である家や土地、またはマンションを売ったらどのくらい債権（ホームローン）を回収できるかって感じの事です。新築の場合はほとんど売買価格または請負価格の９０％〜１００％で評価するので購入者にはあまり関係ないです。
ただ、前面道路や法規制はたまた建物の建て方等専門的な内容により評価が大きく下落するときがあります。
専門的な内容ですがココをよく調べないと１０年後に泣くことになります。
２）返済能力
要は借りたホームローンを返すのが可能かどうかという事を審査します。目安は前年度年収によって違いますが、前年度年収が400万円以上なら３５％以下です。
あと、勤務先も大きく影響します。審査時には『属性』とよばれ、一部上場会社やサムライ業（弁護士、税理士、司法書士、医師etc）等はすごく有利です。
以前書きましたがココで過去の信用状況で検討もします。
最近、金利競争が限界まできてこれ以上の競争は無理になってきています。そうなると銀行がホームローンの獲得を他の銀行よりたくさんとる為には『審査』甘くする傾向があります。
正直これは禁じ手ですね・・・。だって、数年後返済不可能になる人を量産するようなものですから。もしくはひたすらホームローンを返す為だけに働く事になるのですから・・・。
ホームローンを借りる前に・・・。
ホームローンの受付してるといつも思うんだけど、ほとんどの人が家を選ぶ事にすっかり疲れてるのか、ホームローンについてはすっかり営業マン任せです。
別にそれが悪いわけじゃありません。私もたくさん営業マンを知ってますが、良心的な方もたくさんいます。
が、営業マンは家を売ってなんぼの商売です。したがってホームローンについてはほとんどの営業マンは素人に毛が生えた程度といってよいでしょう。
営業マンがホームローンでの一番興味あることは『どこの銀行が一番たくさん自分のお客さんに貸してくれるか？』と言う事だからです。
そうです、たくさん借りれるお客さんでないと家を買ってもらえないからです。
営業マンは家を売ってしまうと、次のお客さんを探しに行きます。多少のアフターケアーはあるでしょうが・・・。
ホームローンを借りたお客さんはそこから最高35年間、銀行とのお付き合いが始まります。
正直、営業マンが35年間の返済の事までじっくり考えていると言うのはまず無理でしょ。なんせ、家を売るプロであって、お金を貸すプロではないのですから。
ですから、ホームローンについては営業マンの話はあくまでも参考として聞く事とし、一度は自ら銀行へ相談に行くことをお勧めします。
だって、何千万も借りるんですよ。それも長い期間・・・。
最近ではどこの銀行もローンセンターなる専門の窓口を地域ごとに持っています。また、土日ローン相談会や、土日でもあいてるローンセンターもあります。
当然費用は掛かりません。だた、相談だけだと嫌がられる事もありますが、そこはタダで相談できるので我慢しましょ（＾＾；
ホームローンを借りてから『そんなはずでは！！』って事が少しは減ると思います。
