中古物件に住もう!

中古物件に興味のある方向けのブログです。

中古物件を見に行こう 戸建編

こんばんは!

ぐえふみです。


雨の日は憂鬱な気分になってしまいますね。

カラッと晴れた日にコーヒー片手に散歩をしたいものです。


さて、今日は先日に引き続き中古物件を見に行こう戸建編です。

前回は業者のことにも触れましたが今回は物件の見方に注力しようと思います。


というのもマンションと比べると戸建の方が隠れたる瑕疵の存在するリスクが高いためです。

本来ならホームインスペクターを雇って調査してもらう方が安心できるでしょう。

しかし、ご自身でも見るべき箇所を知っておくことで安心感が生まれると思います。


まずは物件の外回りを見ましょう。

基礎と呼ばれる建物が乗っかっているコンクリート部分を見ます。

下の写真のようなひびをクラックと言います。

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このクラックの幅が0.3mm以上、奥行きが5mm以上だと地盤沈下等による瑕疵がある可能性があります。

外壁部分も同様にクラックがないか確認しましょう。


次にバルコニーや軒下に雨染みがないか確認します。

雨染みがある場合構造内部にも水が回っている場合があります。

同時にシロアリがいる可能性も出てきますので要注意。

その他目視で破損部分がある場合は都度仲介業者に確認しましょう。


次に内部に関して。

建具が閉まらない箇所がないか、天井、窓周りに水染みがないか、床に不陸(デコボコ)がないかなどを確認します。

さらに言えば水平器や下げ振りなどを使い床の高低差を測ったり、壁面の傾きなどを調査しますが一般の方には難しいと思うのでそこは素直にプロに依頼しましょう!


内部の不具合は後からでも工事でどうにかなりますが、外部、構造に瑕疵がある場合は費用が嵩んでしまいます。

そうすると実需にしろ投資目的にしろ予定外の出費に苦しむことになります。

基礎ごと建物を持ち上げるジャッキアップなどをすると補修を含めても100万以上かかる可能性があります。


築30ねん以上、旧耐震の建物には特に注意しましょう。


逆に言えばこのような物件をしっかりと理解して購入すれば格安で購入ができるということです。


指値もしやすくなると思いますので、知識をつけてお得に購入しましょう!


ではでは!







中古物件の内覧へ行こう! マンション編

こんにちはぐえふみです。

秋が深まってきて、食べ物がおいしい季節になりましたね。

僕は完全に食欲の秋なのですが、みなさんはいかがでしょうか。

 

さて、マイホーム欲しいなと思ったら、まずは情報を集めてその後現地を見に行きますよね。

中古物件の場合、主にエンド客同士の売買①と中古再販業者とエンド客の売買②があります。

①の場合、築浅であれば別ですが、基本的にあまりきれいでなく、これからご自身で手を加える必要があると考えてください。

②の場合、買ってすぐ住めるように綺麗にリフォーム、リノベーションをされていることが多いです。もちろん気に入らない部分は手を加える必要がありますが、①に比べると手間は少なくて済むはずです。

今回は ②の場合について書いていきます。

 

この②について僕は図面見ているだけでわくわくしてしまうのですが、実際に行ってみると何だこれ・・・って物件も少なくありません。

 

下の画像のように室内の写真があれば良いのですが、もしない場合はリフォーム内容という欄を見て確認することになります。

 

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ただ、この欄はリフォーム内容ってキッチン交換済とかフローリング張り替え済ということしか書いてないんですよね。

新しく変わっているのは嬉しいけれど、廉価品で交換しているだけで販売金額に上乗せしている物件も多くありますので販売金額が変わらないのなら、きれいでおしゃれな家に住みたいと思うのが人情だと思います。

このようなリフォーム済み物件を見る場合は中古再販業者の傾向を知っておくことが重要です。

カチタス 

全国で安くリフォームして安く売り出すがメインの会社。ニトリと業務提携したり、リプライスと経営統合したことで話題になった。業界で圧倒的な年間3000件以上の販売を行っている。

ベストランド 

投資用物件の販売に強い会社。ここもあまりリフォームをしない印象。

フジ住宅

関西だけで年間1000件以上販売する会社。地域に根ざして事業を行っているため、アフター対応も手厚いと聞いている。リフォーム内容についてはほとんどリフォームしない物件からフルリノベを行った上で窓装飾や家具まで付いてくる物件まで幅広い。

インテリックス

関東では有名だが、関西にも進出してきた会社。こちらも年間1000件を超える物件を販売している。リフォームについては色味をパターン化して安定したリノベーションを行っている。ただ、その分価格は高め。

トータルエステー

関東圏で多くの中古マンションを販売している会社。どの物件も同じレベル、同じインテリアで安定した物件を提供している。年間1000件には少し届かない程度の規模。

大京穴吹不動産

皆さんご存知のライオンズマンションを提供するデベロッパーの関連会社。近年とんでもない伸び率で販売件数を増やして来た。ホームステージング事業も進めている。しかし残念ながら、物件の中身を見たことはない・・・すみません。

イーグランド

競売という抵当権を執行された物件の仕入れに強みがある会社。最低限リフォームからしっかりリノベーションまで幅広く販売している。マンションと戸建どちらもノウハウがあり、一定の品質の物件を販売している。

リプライス

こちらも競売での仕入れを行う会社。リフォーム内容は派手ではないがしっかりとニーズを汲んだリフォーム、リノベーションを行っている印象。カチタスと経営統合した。年間販売件数は800件ほど。

 

実は、まだまだ大量に業者はあるのですが、有名ところだとこのくらいです。

個人的にはここに書きませんでしたがコスモスイニシアという大和ハウスグループの会社のリノベーションは好きです。

 

物件を見に行くのも結構時間と手間がかかりますから納得のいくマイホームを求める方は参考にしてみてください。

 

ではまた!

 

中古物件のデメリットは?瑕疵担保責任って何?

こんばんは!

ぐえふみです。

fumisama.hatenablog.com

 

昨日は中古物件のメリットの話をしました。

メリットだけ伝えても良くないので、(あんなメリット誰でも知っているので)

本日はデメリットのお話です。

 

ではいってみましょう!

 

①隠れたる瑕疵が存在するリスクがある

昨日は住めることが保証されてるとかいいましたが、一番はこれ!

隠れたる瑕疵ってそもそも何?というお話はこの後します。

構造の瑕疵や雨漏りやシロアリによる蟻害などが代表的ですね!

瑕疵担保責任を免責なんて契約をすると泣きを見るかもしれません。

それはいやですね・・・

 

②手間が掛かる

中古物件は手がかかります。

築2年とかの物件を買うのならそのまま住んでもいいと思いますが、お手頃な中古となると築30年なんて物件を買うことになればリフォーム、リノベーションは必須です。

買って終わりとはならないのでめんどくさがりの人には向かないかも知れません。

③建物がダサいことが多い

物件の顔(外見のこと)が良くないと人を呼ぶのも憚られるし、自分が家に帰る時も嫌になってしまうことがあります。

新築当時の流行を追っている物件は特にこんな傾向があります。古い物件ほど値段も安くなることが多いですが、同時に探している値段帯では好みの物件が見つかりにくいでしょう。

けっこう自分の家の外見がダサいって想像すると結構いやです・・・

 

こんな感じでデメリットをあげてみました。

 

ちなみに先ほど書いた隠れたる瑕疵とはなんでしょうか?

隠れたる瑕疵とは目に見えない、誰も気づいていない不具合のことです。

例えばあなたが買ったばかりの家の木部分を触ったら中がスカスカですぐ崩れてしまったなんて場合。

この場合は売り主がシロアリの蟻害に気づいておらずそのまま引き渡してしまったものです。もちろんあなたも触って初めて気づきました。こんなのが隠れたる瑕疵。

 

でもこんな場合ってどうなるのでしょうか・・・

知らないで買ったのに責任を負わなければいけないの!?

と思った方は安心してください。

こんな時のために瑕疵担保責任というものがあります。

瑕疵担保責任とは上記のような場合、売り主が隠れたる瑕疵について責任を負担してくれます。

ちなみに条件はこんな感じ。

買い主が瑕疵を知ってから1年以内もしくは特約で定めた期間内に申し出れば責任を負担してもらえます。

ただし、買い主が最初から瑕疵のこと知っていたよという場合は売り主の責任とすることができません。

また、売り主が業者の場合、引き渡してから2年まで責任を負いますよという特約や売り主が個人の場合、そもそも瑕疵担保責任を負いませんよという特約を結ぶことが可能です。

相手が個人の場合はなんとか数ヶ月でも瑕疵担保責任は持ってもらいたいものですね。

 

小難しいことを書きましたが大事なので覚えておいてくださいね。

ひとまず、何かしらの不具合は仲介業者に相談してみると良いかもしれません。

 

デメリットをいくつか書きましたが、これらはそれぞれ信頼できるプロを見つければクリアできるものが多いです。

全般的には仲介業者に聞けば疑問は解消されるでしょう。

瑕疵が心配という方はホームインスペクターを頼ってください。

ホームインスペクターとは住宅に瑕疵があるかどうか調査をしてくれる人たちです。

また、リフォーム、リノベーションのことは僕にコメント等で聞いていただいてもかまいません。他のことでもわかることはお伝え致します。

 

こんな感じでプロの意見を聞いて判断をすれば、恐さも半減しますよ!

 

中古物件に住もう!

 

 

 

 

 

 

中古物件と新築物件 住むならどっち?

こんばんは

ぐえふみです

突然ですが、あなたは家を買うなら新築物件と中古物件どちらに住みたいですか?

僕は中古物件派です

まあこんなブログ書いてるので当然ですが笑

 

ただ、こちらの住宅意識調査ではアンケートに答えた半分以上の方が新築!

と答えたそうです

日本人の住宅意識調査 (オウチーノ発表)。家を買うなら52.8%が「新築」にこだわる。 47.5%が不動産の「買い時」 | FDJオンライン

 

改めて、日本人は新築信仰が強いですよね

新築の着工数は10年前から比べると大きく減っていますが、新築の家が欲しいという方が多いのは変わっていないでしょう

 

そこでなんで中古が良いの?という話ですが、下記のメリットがあるためです

 

①値段が安い

中古はご存知の通り、値段が安いのです

新築の3分の2くらいの価格で購入できることが多いです

新築の税の優遇を考えても安いのでこれが大きい

②住み始めるまでの期間が短い

中古の物件は決済後すぐに住みはじめることができます

ご自身でリフォーム、リノベーションを行う場合でも1〜2ヶ月程度で住み始めることができるでしょう

やっぱり購入の意思を持ったなら早く住みたいですよね

③住めることが保証されている

近隣環境も含め、住めないような致命的な瑕疵がないことがわかります

このポイントは意外と重要だと思うのですが、手に入る情報は圧倒的に中古の方が多いでしょう

また、地震や台風などを経験していればしっかりと耐性があることもわかります

 

と、まずはこんなところでしょうか

住宅は基本的に贅沢品です

毎月賃料払うよりはいいという考えもありますが、

戸建にしろマンションにしろローン返済と維持管理費が発生します

また、住宅を実需で買うのは何もお金を生み出さないため、

よほど余裕がなければ安いものを選んだ方がいいと僕は考えています

 

中古は上記③の裏返しでリスクがあるとも言われますが

適切にホームインスペクションをしたり、ご自身でも気になる点を

潰していけばそこまで恐いものでもありません

 

これからどうしたら〜とかどこを見れば〜とか、そんな記事もUPしていくので楽しみにしていてくださいね

 

ではでは!

 

 

 

はじめまして!

 

はじめまして!

ぐえふみです

 

ブログのタイトル通り中古物件について書いていきます

 

僕はぼろぼろの中古住宅を再生して市場に戻す仕事をしてます

 

これまで再生した物件は300件!

と言ってもこれが多いのか少ないのかわかりませんよね

 

例えば、リフォーム業界のトップ営業マンはだいたい年間60件くらい契約するのでその5年分くらいの経験があります

新築のトップ営業マンは年間10棟前後なので30年分くらいですね

こう見ると割と多くの住宅についての経験をしていますね(自画自賛

 

現在28歳の僕は現在もその数を増やし続けています

 

自己紹介になってしまいましたが、こんな僕が中古物件のことやインテリアのことなどを中心に書いていきます。

 

楽しんで書いていくのでがんばって見てくださいね!