【資産運用報告】森ヒルズリート投資法人
随分前の話になりますが、森ヒルズリート投資法人より、第33期(2022年8月~2023年1月)の資産運用報告が届きました。
やっと中身に目を通す時間が取れたので、ブログにしてみようと思います。
内容
現時点での保有物件数は11件、分配金は3040円(+10)。
本銘柄の特徴は、「東京都心部を中心とする「都市」の競争力と価値創造力に着目し、「都市」への集中投資を行うことにより成長し、運用資産の収益性と資産価値の更なる向上を目指」(p2)すところにあります。
その謳い文句の通り、保有物件数は少ないものの、全て山の手線内の高層ビルであり、1件あたりの価値の高さに重点を置いています。
今期は、表紙裏での社長あいさつのとおり、「賃貸オフィスビル市場は、…賃料についても軟調な動きが継続」したものの、「高級賃貸住宅市場は、…安定的な需要が継続したことで、稼働率および賃料水準は共に堅調に推移」し、「不動産流通市場は、…取引価格は高値圏が続いて」いるとあり、賃貸オフィスビル市場はいまいちなようです。
今後についても、「引き続き森ビルグループの物件パイプラインを有効活用した外部成長を推進するとともに、賃料固定型マスターリースによる収益安定性も保持しながら継続的な分配金の維持向上を図」(表紙裏)るとのこと。
所感
高級賃貸住宅市場と不動産流通市場は順調なようですが、前者はポートフォリオのわずか6.1%(p2)に過ぎず、後者は価値の高さを証明するもののキャッシュフローに直接影響するものではないため、やはり賃貸オフィスビル市場の賃料伸び悩みが一番の懸念だと思います。
とはいえ、東京が当面価値の高い都市で有り続けることに異論はないので、本銘柄はホールド予定です。
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【資産運用報告】イオンリート投資法人
随分前の話になりますが、イオンリート投資法人より、第20期(2022年8月~2023年1月)の資産運用報告が届きました。
やっと中身に目を通す時間が取れたので、ブログにしてみようと思います。
内容
現時点での保有物件数は47件(+0)、分配金は3283円(+9)。
今期は、公募増資により資産物件1件を取得するとともに、既存物件に託児所等の設置工事を実施。
所感
マスターリース契約という変動要素の少ない安定収入源があり、かつイオングループの資産取得を続けるという成長ストーリーがあることから、今後も安定的に分配金が伸び続けるかと思います。
イオンが撤退したら、取得した土地・建物がまるまるゴミになるので、取得には慎重を要するのですが、「地域社会の生活インフラ資産」となっているとのことで、当面は大丈夫そうです。
いずれにせよ、本銘柄は安定した分配金成長が見込めるため、少なくともホールド、場合によっては買い増しもありかと考えます。
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【資産運用報告】ヘルスケア&メディカル投資法人
随分前の話になりますが、ヘルスケア&メディカル投資法人より、第16期(2022年8月~2023年1月)の資産運用報告が届きました。
やっと中身に目を通す時間が取れたので、ブログにしてみようと思います。
内容
現時点での保有物件数は48件(+1)、分配金は3557円(+190)。
本銘柄の特徴は、「高齢社会の進展に伴い、更なる需要拡大の見込まれる高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資し、長期安定的に保有」(p1)するところにあります。
今期は、「新型コロナウイルス感染拡大は…依然として予断を許さない状況にありますが、現時点では本投資法人の業績に与える影響は殆どありません。」(p1)と強気です。以上の記述は、前期から特に変化がありません。
目新しい点については、物件2件の取得と1件の売却を行いました。
所感
前期は新規物件を10件も取得しましたが、以前の報告書で「オペレーター(=施設運営者=病院の院長やホームの施設長等)の能力に業績が左右されるため、物件取得時の目利きが重要」といった旨の記載をしていたので、10件が10件とも全部良い物件なのかが気になっていたところです。
分配金が増加したところを見ると、そこまで悪い物件はなかったのかと考えています。
本銘柄については、長期的な成長は見込めないかもしれませんが、「高齢社会の進展に伴い、更なる需要拡大の見込まれる高齢者向け施設・住宅及び医療関連施設等のヘルスケア施設へ継続的に投資」することによる安定性はそのとおりだと思うので、当面ホールドですね。
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【資産運用報告】サムティ・レジデンシャル投資法人
随分前の話になりますが、サムティ・レジデンシャル投資法人より、第15期(2022年8月~2023年1月)の資産運用報告が届きました。
やっと中身に目を通す時間が取れたので、ブログにしてみようと思います。
内容
現時点での保有物件数は159件(+27)、分配金は3021 2753円(ー272)。
本銘柄の特徴は、「日本全国の幅広い都市においてレジデンス等への投資を行い、分散の図られたポートフォリオを構築してい」(p2)るところにあります。
今期も、「高稼働率を維持」(p2)しているようです。また、「8月の増資により150億円の物件を取得」(p2)し外部成長を加速させたとのこと。(これは前期のレポートにも書いていましたが。)
今後についても、「資産規模の拡大と物件入替によるポートフォリオクオリティの向上を通じた収益の最大化を図り、安定的な分配金の創出」(p2)を目指すとのこと。
所感
8月に資産を拡大したので分配金が増えるかと考えていましたが、残念ながら2期前並の水準まで戻ってしまいました。
基本戦略自体は変わっていないので、あとは入居率次第なのでしょう。
ひとまずホールドで
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【資産運用報告】日本ロジスティクスファンド投資法人
随分前の話になりますが、日本ロジスティクスファンド投資法人より、第35期(2022年8月~2023年1月)の資産運用報告が届きました。
やっと中身に目を通す時間が取れたので、ブログにしてみようと思います。
内容
現時点での保有物件数は52件(±0)、分配金は5235円(+280円)。
本銘柄の特徴がp1にまとめられており、大体以下のとおりです。
・2005年に上場した国内初の物流REIT銘柄であり、好立地の資産を取得できた。
・保有資産の再開発を行うOBR(Own Book Redevelopment)戦略を推進しており、新規物件取得以外にも既取得物件の価値向上による分配金向上が見込める。今期は5件実施。
・三井物産がメインスポンサー
今期も分配金が増加。
今後については、物件パイプライン拡充に変調した一本足打法から、より多様な内手と変化への体制を備えた運用へ変革するとのことです。
も、物件取得による外部成長とOBR戦略等による内部成長の2本柱で分配金の安定的な成長を目指すようです。
所感
分配金が、次期は5130円、次々期は5170円と、5000円を超える予定。
今季ももともと5190円の予定だったので、分配金の増加は順調なようです。
この銘柄は、元々「物件取得による外部成長とOBR戦略等による内部成長の2本柱で分配金の安定的な成長を目指す」ことを目的としていました。どちらかというと前者に重きを置く銘柄だったはずですが、方針転換されたようですね。
成長戦略がわかりにくくなったため、今後の推移を見守りたいです。
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【投資主総会招集通知】カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人
【資産運用報告】カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人
随分前の話になりますが、カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人より、第11期(2022年7月~12月)の資産運用報告が届きました。
やっと中身に目を通す時間が取れたので、ブログにしてみようと思います。
内容
今期の分配金は3750円(-153円)。
本投資法人は、「垂直統合モデルによる効率的な運用」「強固なバンクフォーメーションの確立」「グローバルオファリングによる資金調達」(p5)を特徴として掲げています。また、太陽光パネルなどの製造・販売から太陽光発電所の開発・運営までをグローバルに展開している「カナディアン・ソーラー・グループ」がスポンサーであることも大きな特徴と言えそうです。
今期は、全般的な天候不良により、営業利益は期初予想を下回ったものの、受取保険収入の計上分が大きかったため、当期純利益では期初予想を上回って着地し、分配金も期初予想通りとなりました。
所感
グローバルな太陽光発電銘柄です。
発電側課金は、FIT期間は全免されるものの、その後は託送料金の10%という追加コストがかかることになるとのこと。
カナディアンソーラーは、最も早いアセットで2034年9月にFIT期間終了を迎えます。
その大事な「FIT期間終了」という情報が、前期から資産運用報告に記載されなくなりました。
なんだか恣意的なものを感じますね・・・
信用できない銘柄は、保有を考え直すべきかもしれませんね。
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