雑記
2023.12.10
午前3時半目覚め。
洗面所へ行き、うがい・洗顔（水だけ）。ゆっこでコップ1杯分の湯をセット。
腰回し前後左右に揺さぶり、肩を前後にくるくる、手を伸ばし交互に逆回転させ、両手を頭の後ろで組み頭をそらす。お決まりの早朝ストレッチ。
湯が沸きインスタントコーヒーの「男はゴールドブレンド」にハチミツを入れ血流対策？してデスクへ。
PC立ち上げX：TwitterとFacebook、そして最近強要されたワッツアップを確認する。
X：TwitterとFacebookは長年続けているがX：Twitterの方のウエイトが多い。
ワッツアップはX：Twitterで出会ったインド創価学会員に要請され始めた。純粋に交流出来ている。大誓堂10周年記念勤行会への参加を地元SGIメンバーと連携、準備して来日予定でしたが、心情が変わりキャンセルとなった。
以前はこの時間、御書や法華経に没頭したり、必死に題目を唱えていた。サラリーマンで年間200万遍とか御書年2回拝読、そして法華経と。その他指導集や哲学書を含めカウントすると100冊に相当する読書を数年続けていた。
数年前から題目のカウントをやめて、勤行もスタイルを変え自由にしている。
青年部時代に支部全体で折伏結果上期0状態の中、先輩部長と副部長2名が初回の青年1級試験で留守がちに。当時地区リーダーの中心的存在だったので男子部を取りまとめ勤行をおこなった。何回か導師は経験（お経担当創価班も）していたが、この時は違っていた。緊張と恐怖が襲ってきた、「この同志に結果を得させなければ・・・御本尊不信になってしまう」と言う思いが頭をよぎった。
毎夜支部拠点を21：00～拝借、来るメンバー来るメンバー毎に勤行をした。10回位はざらだった。たわいもない話をし近況を確認し合う。程よく隣から声が掛かり壮婦が🍙と唐揚げやみそ汁が用意されていた。
体が出来た、導師を争うメンバーが出て来た。一番先に来てやりたい者が導師を、と決めていた。壮婦が絡み生活の悩みや仕事・バイトとの相談、そして恋の悩みも。
「願いなさい」と笑み乍ら微笑み支える壮婦がいた。
勢いが出てきた。言わば「活力」である。折伏目標を打ち出した、打倒婦人部」である。本部でトップを取ろうとしても、相手の姿が見えない。ならば支部内の強豪婦人部を相手として競おうと。支部幹で決意披露する。さらに活気だって来た。
男子部11世帯、婦人部11世帯に到達し年末に突入。さすが婦人部・・・隠し玉が一個ストックされていた。結果男子部11世帯、婦人部12世帯で支部23世帯を下期で達成した。
歓喜の中、本部へ打ってでた。人材GPを結成した、当時言われていたC/Dクラスの掘り起こし。支部メンバーを引く連れ本部拠点で活動を開始した。
体験が日々生まれ征く、手詰まり感が出始める。そうだ・・・全国幹部を呼ぼう。
即行動した、もとより幹部出禁の集まり。不満の声が上がる。
要望が叶い全男が会場入り、当然として幹部が同行し異様な雰囲気を醸し出していた。
勤行、御書講義が始まった・・・突然全男が「なしにてる！」と。爪をいじっているメンバーを睨み「ここは精鋭中の精鋭が集まっている。気を抜くな！」。C/Dクラスに全男から激が飛んだ。終了後に暖かくもやさしく激励する全男の姿があった。
名前を「折伏驀進隊」とした。自分が高杉晋作好きで幕末の志士を尊敬していた影響。
当時は忘年会も盛んだった。皆で年末の商店街へ買い出しに行き、支部拠点で壮婦の差し入れも合わせ楽しい会食が始まった。
中ごろに一人の幹部がきた。通常会話でつっかり私をターゲットに隊員を卑下し始めた。後でわかったが失敗だった。罠にかかり土下座迄させられた。
後日曲解された報告が本部幹部され、当時公明新聞記者の派遣本部長に総括された。
やむなく解散し活動停止に・・・・20数年間。
某副会長に拾われ創価班から〇金へ移行する。その後の活動はありのままには披露できない。
今朝はここまでかな？って感じです。
建設業界２４年問題がマンション大規模修繕工事に与える影響と管理組合の対策調査（個人報告）
建設業界2024年問題とマンション大規模修繕工事
「時間外労働の是正」 「現場の処遇改善」 「生産性の向上」
Ⅰ：マンションは住空間に対する工事である。
土日祭日、夜間等の工事は基本的に困難な状況下にある。
残業や労働時間の問題は他とは異なる性質を持つ。
新築やofficeビルと違い建設業界とは違う別の問題を抱えているように考える。
Ⅱ：上記を踏まえた「大規模修繕工事」の実態
・コストUP
人件費や材料費の高騰
必然的に価格競争的な業者洗濯をすると「品質」に影響がでる状況
コンサル会社・設計管理会社・施工管理会社・管理会社のフィーの下で実施業者の
見積金額が見えない状況。
借入金をやむなく選択させられるケースが出始めている。
大規模実施時期（12年等）を修繕計画に記載されており、修正に総会決議等が必要
で対応しにくくなっている。コストオンリーになるケースも出始めている。
・業者選定
組合は殆ど専門的知識を有しておらず判断能力が欠如している。
専門委員会やマンション管理士等の意見に左右されやすい。
管理会社や設計管理会社等のコンサル的他地場の会社にお任せで見積内容及び仕様
や金額を検証できない。
管理会社がアセットマネジメント的大規模修繕工事管理をするケースの様に透明性
が確保できれば的確な判断が出来る可能性もある。
（実施工事金額を明確にし、管理会社やコンサル会社のフィーを明確にする）
建設業法や建築士法に関する専門的制約に関する知識に乏しく、管理会社・コンサ
ル会社・設計管理会社・施工管理会社・施工実施会社とフルスペックで高額な金額
で受注するケースがある。
・工程管理 品質管理 数量管理
殆ど関連会社の言いなりで主体的判断が出来ない状況
（天候不順 材料高騰 タイル張替等の時数清算他）
※施工実施会社（一人親方を含む）の直工費以外の「監理」「管理」「コンサル」のソフト面的費用が必要以上に加算され余計な負荷負担がのしかかっている面も否めない。
◆マンション管理士としての対応概要
・大規模修繕工事実施に至る経緯の再検証
調査診断の見直し
長期修繕計画の検証
・実施時期の検討
12年周期を念頭に置かないで既存塗膜の状況及び品質をメーカー等に確認。
修繕積立金の確認及び管理委託費の確認。
修繕周期の再検討（令和3年9月改訂に準じているか等）
材料メーカーの材質向上と国交省の12年周期の検証
（12・24・36⇒15・30・45や18・36・54とし修積を増やす）
保証期間の再確認
・管理会社やコンサル会社を含め発注形態の検証
管理会社の技術部門の能力検証
施工業者の能力検証
（実施能力だけでなくコンサル・設計・管理能力を有し一元化しコストダウンが可
能か等）
マンション管理士に委託している場合、実務経験があるか・有資格者（建築士・施工管理技士）か・コンサル範囲は実務上適切か等の検討を行い「助言・アドバイス」範囲にとどめる。フィーの適正検証（能力・資格・実務関与状況他）
・管理組合への適正なアドバイス及び専門委員会・理事会のバックサポート
（例：8,000円～24,000円/2時間/一回 参加要請は組合主体で双方話し合いによる）
コンサルや設計監理・施工管理はマンション管理士として利益相反を考慮し断って
います。
以上、概要です。
現状4億6千万の給排水設備改修工事、その他耐震工事・屋上防水工事の組合側コンサルや大規模修繕工事に関する種々相談を受けたり、メンテナンス工事の適正（使用・報告・金額）等の相談やハード面のトラブルア（特に専有部漏水・異音等）ドバイスをしております。上記はその中での一例です。
2023.8.14
マンション管理士 office Wakita
脇 田 昌 英
建設業界２４年問題がマンション大規模修繕工事に与える影響と管理組合の対策
建設業界２４年問題がマンション大規模修繕工事に与える影響と管理組合の対策
建設業界2024年問題とマンション大規模修繕工事
「時間外労働の是正」 「現場の処遇改善」 「生産性の向上」
Ⅰ：マンションは住空間に対する工事である。
土日祭日、夜間等の工事は基本的に困難な状況下にある。
残業や労働時間の問題は他とは異なる性質を持つ。
新築やofficeビルと違い建設業界とは違う別の問題を抱えているように考える。
Ⅱ：上記を踏まえた「大規模修繕工事」の実態
・コストUP
人件費や材料費の高騰
必然的に価格競争的な業者洗濯をすると「品質」に影響がでる状況
コンサル会社・設計管理会社・施工管理会社・管理会社のフィーの下で実施業者の見積金額が見えない状況。
借入金をやむなく選択させられるケースが出始めている。
大規模実施時期（12年等）を修繕計画に記載されており、修正に総会決議等が必要で対応しにくくなっている。
コストオンリーになるケースも出始めている。
・業者選定
組合は殆ど専門的知識を有しておらず判断能力が欠如している。
専門委員会やマンション管理士等の意見に左右されやすい。
管理会社や設計管理会社等のコンサル的他地場の会社にお任せで見積内容及び仕様や金額を検証できない。
管理会社がアセットマネジメント的大規模修繕工事管理をするケースの様に透明性が確保できれば的確な判断が出来る可能性もある。
（実施工事金額を明確にし、管理会社やコンサル会社のフィーを明確にする）
建設業法や建築士法に関する専門的制約に関する知識に乏しく、管理会社・コンサル会社・設計管理会社・施工管理会社・施工実施会社とフルスペックで高額な金額で受注するケースがある。
・工程管理 品質管理 数量管理
殆ど関連会社の言いなりで主体的判断が出来ない状況
（天候不順 材料高騰 タイル張替等の時数清算他）
※施工実施会社（一人親方を含む）の直工費以外の「監理」「管理」「コンサル」のソフト面的費用が必要以上に加算され余計な負荷負担がのしかかっている面も否めない。
◆マンション管理士としての対応概要
・大規模修繕工事実施に至る経緯の再検証
調査診断の見直し
長期修繕計画の検証
・実施時期の検討
12年周期を念頭に置かないで既存塗膜の状況及び品質をメーカー等に確認。
修繕積立金の確認及び管理委託費の確認。
修繕周期の再検討（令和3年9月改訂に準じているか等）
材料メーカーの材質向上と国交省の12年周期の検証
（12・24・36⇒15・30・45や18・36・54とし修積を増やす）
保証期間の再確認
・管理会社やコンサル会社を含め発注形態の検証
管理会社の技術部門の能力検証
施工業者の能力検証
（実施能力だけでなくコンサル・設計・管理能力を有し一元化しコストダウンが可能か等）
マンション管理士に委託している場合、実務経験があるか・有資格者（建築士・施工管理技士）か・コンサル範囲は実務上適切か等の検討を行い「助言・アドバイス」範囲にとどめる。
フィーの適正検証（能力・資格・実務関与状況他）
・管理組合への適正なアドバイス及び専門委員会・理事会のバックサポート
（例：8,000円～24,000円/2時間/一回 参加要請は組合主体で双方話し合いによる）
コンサルや設計監理・施工管理はマンション管理士として利益相反を考慮し断っています。
以上、概要です。現状4億6千万の給排水設備改修工事、その他耐震工事・屋上防水工事の組合側コンサルや大規模修繕工事に関する種々相談を受けたり、メンテナンス工事の適正（使用・報告・金額）等の相談やハード面のトラブルア（特に専有部漏水・異音等）ドバイスをしております。上記はその中での一例です。
今回の質疑を逸脱した面が多いと思いますが、ご参考下さい。
マンション管理の適正化
来年2月からマンション管理評価が本格的にスタートする。以前から疑問に思っていた事がある。
ソフト面を主体に適正化が進められ一定の標準化が図られ評価された。
しかし、ハード面の使用やコストはなおざりにされバラツキが目立つ。
管理組合→管理会社→ブローカー→実施業者の流れで法定点検・メンテナンス・小修繕が実施される。当然に管理組合を除き各々の会社の利益が取られる。管理組合は仕様や価格の適正化を知らない。ここにメスを入れない適正化は無意味であろう。
又、国交省はマンション管理は自主管理を念頭にマンション管理の指導を今もしていると信じたい。適正化や評価はマンション管理組合員へ如何に標準化した仕様や価格をリリースできるかにあると考える。
管理会社は基本的に基幹事務のソフト面を行い、ハード面は管理組合が主体に業者を決めるように出来れば管理委託費、諸工事費のコストダウンになる。管理会社やブローカーにフィーを支払う意味を検証する事が大事と考える。
例えばエレベーター点検・機械式駐車場点検やその工事に管理会社は何を持ってしてフィーを取っているのか？ソフト面で実施履歴や支払手続きでフィーを取るのは理解できるがメーカー対応でしか出来ない専門性の高いメンテナンス・小修繕・工事に管理会社がフィー取る意味はあるのか？
この点も加味し適正化・評価の基準を定めマンション管理の適正化を進めるべきと考える。
久しぶりの御挨拶
今年2月に沖永良部島にある実家が全焼。
原因不明で現在まで警察は調査中、保険会社は先月やっと支払い手続きをスタート。
父母は既に他界、8人兄弟姉妹の一番上の姉は2000年に子宮癌で48歳で他界。
兄弟姉妹が生まれ育ったボロ屋だったが気持ちは複雑だ。
様々な事があり持病の悪化とコロナ禍で体調不良になり3月から自宅休養に・・・9月頃からやっと息子夫婦が営む弱小メンテナンス会社に復帰。
当然にコロナ禍でマンションの各住戸に入室し点検・洗浄する作業の延期・キャンセルが続き経営難に陥っている。
マンション管理士活動は1年半前に東京都マンション管理士会を退会し停止中。入会当初よりマンション管理会社に長年勤務していたので違和感を持っていた。理由はペーパードライバー集団で管理会社経験者や実務経験者が排除され素人が幅を利かせ地位を争っていた。それなりの経歴を持つ年配者が理事会や役所関係者から先生・先生と呼ばれ生半可は知識で対応できる状況に飽きてしまった。
管理会社に勤務しマンション管理士資格を持つ方々が退職し管理士会に入会し刷新することを願い切望している。
今回のマンション管理センターを主軸とするマンション管理計画の登録は画期的でいいことであるが・・・長期修繕計画がデべと管理会社の中で販売戦略上、机上で利益優先に作成され実現性を欠いた計画で作成され販売時点や設立総会で承認されている事実をどう検証したのか疑問が残る。又、登録を可否を実務経験のない管理士に短期指導教育で権限を与えることは適切なのか？
官僚と一緒でペーパードライバーが一定の権限を有することに危機感を覚える。やはり一定の資格・権限は最低実務経験を3～5年有する関連資格を有するものに国家資格は付与すべきと考える。
※本当に久しぶりに自身のブログを見る愚か者ですが・・・種々ご批判下さい(⋈◍＞◡＜◍)。✧♡
マンションにおける漏水事故
先日とあるマンションの206⇒106へ漏水が発生。
管理会社Aからメンテンナス会社Bへ緊急対応依頼があり、緊急対応のみならば対応可能と双方合意で緊急出動。
被害住戸の漏水被害養生を実施。
後日AからBへ加害住戸の調査・修理依頼があり対応。206号室のベランダに設置されている給湯器から各部屋への給湯配管からの漏水と判明。床転がし配管でベランダ側給湯器裏の室内壁を700W×1200Hでボード開口。畳とアジャスターフロアーを移動し給湯同配管を部分交換し作業完了。
BはAの協力会社でない事からここで作業は終了し撤収するはずであった・・・。
しかし、Aのマンション担当者CからBへ被害住戸106の復旧見積も御願いすると連絡が入る。BはAの協力会社でない旨Cに確認、管理組合直の案件扱いにするので社内的にも問題がないので御願いすると。Bは後日内装業社と共に当該被害住戸を訪問しヒアリング・写真撮影・被害範囲採寸・仕様確認を行い、約1週間後に見積積算し見積を提出。
数日後にCから協力会社でない事を理由に辞退してくれと連絡が入り、仕方なく辞退した。Bは加害住戸の区分所有者に復旧工事費用（自費）を請求、開口復旧を実施し管理組合に調査+開口復旧見積（組合保険）を提出し、両方とも入金を確認。この時点でBの本案件に関する一連の作業は終了と思っていた。
しかし・・・約1ヶ月後にBの口座に保険会社から200万弱の漏水被害復旧工事費が保険会社から振り込まれ、通知も来た・・・・。？？？何が起きているとBの担当者は考えた。Aの担当者Cから間違えましたので返金して下さい！と連絡が入った。
Bは何か変だぞ？Bが出した見積金額そのままの金額が1円違わず振り込まれている。Aの協力業者で再下見し見積積算したらこんなことは発生しない。何故Bの口座に・・・。
Bの担当者は不振に思い保険会社に連絡し確認した。なんとBの見積のみで他社見積は提出されていなかったのだ。Bの担当者は加害住戸と被害住戸に連絡した。加害住戸には保険会社から弊社に漏水被害復旧費用が振り込まれた通知が来ていた。又被害住戸もBが当然に工事をするものと思い連絡を待っていた。
A社内で何が起きたのか・・・Cは社内の保険部から圧力が掛かり「斡旋手数料10％」を確保する為に業者変更を余儀なくされた。しかし、Cは既に示談書及び保険鑑定も済ませており、悩んだ末上記のようなBへの返金を要請する状況に追い込まれた。Bは当然に返金を拒み、保険会社が返金を言ってくるならまだしも管理会社が何を言っていると反論し、保険会社にも確認の連絡を入れた。Cは保険会社に単純な書類ミスが起きたと話していた・・・・。実はCはやり取りの途中でBに加害住戸の口座に返金して欲しい旨、連絡した経緯がある。被害住戸の方は経緯を知り「金銭賠償」で決着をつけた。
※管理会社が保険代行業を行っているマンションで様々な工事を保険対応で行う時、施工業者から管理組合宛に見積提出されほぼ満額査定で保険金が支払われるが・・・実はその裏で管理会社が手数料をせしめている。保険代行業で一定の利益+業者斡旋手数料なる裏利益が組合保険から支払われている現状が発生している！
