自宅投資戦略研究室

自宅マンション投資で資産形成をいかにうまくやるかを研究するブログ

東京で中古ファミリーマンション買うなら、豊洲の中古マンションがおすすめな理由

東京で中古マンションを買うときに、いろんな駅があり、いろんな考え方がありますが、自宅投資の視点で住んでよし・買ってよしの観点で東京全体を見ると特異点として「豊洲」があります。

 

豊洲はまだまだ開発が進む、なぜなら東京なのに新しい土地だから

埋立地だの、盛土だの、液状化だの風評被害がありますが、つまるところ豊洲は比較的新しい土地で、内地の土地関係に比べるとかなりキレイな権利関係になっています。なので、東京都内なのに再開発計画が進めやすい構造になっています。

 

https://www.city.koto.lg.jp/650103/documents/300626boumachishiryo7.pdf

 

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2020年現在、豊洲ベイサイドクロス(4-1街区)がそろそろオープンします。来年からアニヴェルセル豊洲、バディ豊洲、カフェがあった4−2~3街区がオフィス商業複合施設に生まれ変わります。

 

ほかにもブランズタワー豊洲や、4丁目の都営住宅も新しくなり、昼夜ともに人口増が万人単位で増えます。

 

自宅投資の基本ロジックは人口が増えれば商圏が広がるので、商業施設などの生活利便性が向上するということになり、リセールバリューも上がるというロジックです。

 

他にこのようなエリアがあるか?東京都内を見渡してみると、あまりないのではないでしょうか?

 

それが豊洲というエリアの強みです。

 

豊洲北部の開発と坪単価、4丁目の値ごろ感

豊洲といえばイメージされるのはタワーマンションとだだっ広い道、オフィス街と例の銀行の看板です。

 

北部のタワーマンションは坪単価350万〜庶民には買えない7000万以上の物件が林立していますし、そのイメージが強いのですが、4丁目エリアはまさかの坪単価220万〜存在します。

 

70平米3LDKが5000万くらいで買えるので値ごろ感があります。

 

タワーマンションではない巨大なマンション(東京フロントコート、スターコート豊洲、プライブブルー東京)というファミリーマンションが築15年くらいであるからですね。

 

この辺の中古マンションは実需がついてきているので底堅いと思っています。

理由は東京の人口動態の異質性です。

 

少子高齢化でも東京都内は子供が増える

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https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=62980?site=nli

 

反直感的なのであまり知られてないかもしれませんが、都内の子供の人口はここにきて増えています。

 

都内の人口流入が先行指標として増えていて、当然その人達が結婚して、子供を作るわけで増えています。豊洲にいると子供が多すぎて少子高齢化を感じません。

 

当然の流れで、今後もリモートワークが進んだとしても東京一極集中の流れは10年単位で揺るがず、労働力人口が流入すると子が増えて70平米くらいの手頃なマンションの実需は減ることなしという考え方です。

 

実際、今豊洲では保育園の建設や小学校の拡張が建設・計画されています。

 

豊洲は東京の特異点だからリセールバリューが高い

土地柄から生まれた、特殊な再開発と人口流入のスパイラルでファミリーが特別に多い状況が生まれて、今後も10年くらいのスパンでは継続する確率の方が高いと考えられるので、賃貸の方などは積極的に豊洲の中古マンションを検討されることをおすすめします。

 

他にこのようなエリアレベルで特異点になりそうなのは現状だと沖縄とかでしょうか?

メイツ深川住吉は買うべき新築マンションなのか?立地や価格を徹底分析

TSUTAYAライブラリーがマンション内にあるということで気になっていた、メイツ深川住吉のモデルルームを見てきました。販売は名鉄不動産なので「メイツ」、施工は安心の長谷工という今どきの布陣で、周辺中古を調査してみても価格下落が小さい地域に計画されている注目のマンションです。

 

とにもかくにもTSUTAYAとのコラボが売りで、立地もそこそこ良くて間取りも充実した大規模マンションとしておすすめできるかもしれません。みなさまの新築マンション購入の参考になれば幸いです。

 

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自宅投資については下の記事で紹介しています

自宅投資とは?マンションを買うだけで儲かる仕組みを作る

 

 

メイツ 深川住吉の基本情報

物件情報

所在地:東京都江東区扇橋一丁目13番6(地番)
敷地面積:11,138.00㎡
建築面積:5,389.81㎡
建築延床面積:40,601.49㎡
売主:名鉄不動産株式会社
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
管理会社:名鉄コミュニティライフ株式会社
造・階数:鉄筋コンクリート造、地上15階建
総戸数:444戸
駐車場:150台
専有面積:59.41㎡~87.95㎡
バルコニー面積:10.70㎡〜23.89㎡
間取り:2LDK~4LDK
入居時期:平成32年3月下旬予定 

 

メイツ深川住吉の見取り図

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  1. 共用棟
  2. メインエントランス
  3. ラウンジ
  4. サブエントランス
  5. 自走式駐車場
  6. 認可保育園(予定)
  7. 専用庭

コの字配置の3棟は、中庭を北側を流れる小名木川に開放するレイアウトで扇橋閘門に臨み、ちょっとした名所感を楽しめるロケーションです。居住棟は15階建てですが、運河に面する共用棟は3階建て。中庭は、この共用棟と立体駐車場・駐輪場が占めます。

 

セキュリティは非接触デバイスによるスマートエントリーのほかにも、警備員が24時間常駐。また6:00~18:00なら、メインエントランスにコンシェルジュが配されます。 

 

物件用地の歴史

現地は目下更地で、土工事中。建物の足元となる杭と基礎を固める大切な作業の真っ最中です。現在まだGoogleマップでは、着工前の流通倉庫が見られます。

 

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メイツ 深川住吉の立地

東京メトロ半蔵門線「住吉」駅と都営新宿線「住吉」駅の2駅まで駅歩7分で、大手町まで10分渋谷まで直通27分とドアドア30分程度が実現できる近すぎず遠すぎない立地が売りです。再開発トレンドの東京・渋谷の両方にアクセスが良好な沿線ということで資産性は高いと思われます。

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現地にいくとマンションの対岸の出っ張り部分は扇橋河川公園、上下流の川沿いは遊歩道として整備された、快適な緑地が整備されております。

 

姿カタチも体格も近いイーストゲートスクエアが西側に隣接する以外は、北側は川沿い、東と南は中低層の小規模建築物が林立する環境で、中高層階のお部屋からはかなり遠くまで抜けて見える状態です。東西は自前の緑地にも余裕があるので、低層階でも日照や開放感には、充分満足できる設計です。

 

いくら川沿いの立地とはいえ北側のルーフバルコニーに「?」と思われる方は、この位置関係をご覧ください↓ 

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 Googleマップのキャプチャ画像の、下中央のピン位置が現地です。赤丸2つが隅田川花火大会の打上げ会場で、アンダーラインが東京スカイツリー。つまり、北側にルーバルを設けることで夏は花火が見えたり、高層階ではスカイツリーが抜け感のある見え方になるわけです。

 

南棟のベランダは当然南側で、北側は出入り口と廊下です。毎日の日差しが豊かなぶん、日常の晩御飯でリビングからスカイツリーを見ることは叶いませんが、花火の夜はみんなで廊下に出てお隣さんとワーワー賑やかに観る、というのもができます。

 

メイツ深川住吉の強み

東京メトロ半蔵門線と都営地下鉄新宿線が交差する住吉駅(最寄駅)か清澄白河駅から大手町駅はたったの10分。新宿・渋谷でも約20~30分ですから、東京再開発トレンドの東京駅と渋谷駅へのドアドア30分の沿線駅として圧倒的なプレゼンスがあります。

 

しかも総武線・東西線・京葉線の激混み三兄弟ではなく、半蔵門線というのがポイントで、そんなに混まない電車で快適に10分の地下鉄通勤だったらとても快適だと思います。

 

メイツ 深川住吉から最寄駅の住吉駅までの距離は徒歩7分。駅歩も合格点であげられますし、住吉駅からの帰り道にはライフ深川猿江店がありコンビニもあるので生活利便性も高いです。

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立地と価格のバランスは今買える中では良い

バランスを語るのは比較対象が必要で、大手町〜東京のエリアを中心に考えると、深川住吉は東に5km外れた位置です。同じくらいの条件で東西南北を比較すると

東:深川

西:中野~高円寺

南:五反田~目黒

北:田端~駒込

東京〜大手町〜日本橋エリアが仕事場のファミリーには坪単価300万で70平米6000万はこの低金利だったら買えなくはなくて、いい暮らしが出来るレベルと言えます。月々の支払いだと16万くらいなので世帯年収1000万あれば普通に暮らしていける感じですね。

 

目黒だと坪単価600万で余裕で億を超えますしね。

 

6000万なので決して安くないですが、駅歩6分で大型スーパーもあって大規模マンションだし、大手町とのアクセスを考えると資産性は高いです。また千葉エリアからの激烈な混雑列車に乗らなくていいと考えるとコストパフォーマンス的には十分視野に入ってきます。

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?

 

新築マンション3種の神器はワイドスパンだけ

メイツ 深川住吉の躯体について、当ブログでこだわる新築マンション3種の神器

  • アウトフレーム逆梁
  • ハイサッシ
  • ワイドスパン

は、残念ながら通常の梁構造のため、採用されているのはワイドスパンだけでした。ハイサッシさえないのが残念・・・。

 

2LDK~4LDKで間取りによってスパンは変わりますが、部屋幅=スパンで、壁の途中に耐力柱はありません。

 

なお梁配置は通常ですが、柱をベランダに追い出すことで、室内を少しだけ広くして、窓に面するリビング空間を完全真四角に使える、という工夫はありました。

 

TSUTAYAとのコラボレーション

メイツ深川住吉の大きな売りポイントは、TSUTAYAとのコラボによる共有棟「アネックス」の運営です。居住棟に囲まれて川沿いに建つ3階建てで、

屋上:テラス・ガーデン

3階:サロン・パーティスペース

2階:図書館・キッズルーム

1階:面会場・ゲストルーム

というのが、現在計画されている機能です。

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新聞雑誌類の紙媒体が常時補充されるほかにも、蔵書の拡充はTSUTAYAの目利きが担当してくれるという、みんなの書斎的なコモンスペースであるほかにも、お子さんの勉強部屋だったり、パーティを開いたりもできる施設は、大規模開発ならではの特典です。 

 

利用時間は9:00~22:00

 

なお宿泊用ゲストルームは2室あり、大規模マンションならではの共用部の充実という恩恵が受けられそうです。TSUTAYAのマンションということでランドマーク性もあり資産性を高めてくれる一因にもなります。

 

認可保育園の併設

台東区は都内でも早くから子育て支援に乗り出しており、大規模開発に伴う行政指導もあったようですが、メイツ深川住吉の東棟川沿い部分には、1階2階各4区画を占める認可保育園が設置されます。これは地域の施設で、居住世帯だけでなく付近の方々も利用対象者となっており、子育て世帯の方々は、これを通して付近の方々と交流のきっかけができるかもしれませんね。

 

外と保育園部分の出入り口は居住区と独立しており、川沿いの通り抜け通路部分に面します。

 

便利なのに雰囲気は下町

強みのところで書いたように、ゴリゴリのビジネス街まで走っても行ける立地ながら、深川の町並みに流れる時間は、旧くから流れる小名木川の醸す情緒とともに、下町のそれです。付近は木造家屋こそ減りましたが、3階建ての小さなビルの多くは古くから構える職人仕事の自営業で、丸ごと賃貸の雑居ビルは稀です。

 

これからの世代交代でどんな変化があるのかは推し量れませんが、年代を問わずここで過ごす生活には、タワーマンションのそれとは別の「のりしろ」がありそうです。

訪れたのは7月末。町内会館横の小さな公園には、夏祭りに向けて神社の寄進札の真新しい看板が立っていました。

 

東京メトロ住吉駅の価値

JRの乗り入れがないからか少々地味に見られがちですが、住吉駅は半蔵門線約60,000人、都営新宿線約40,000人が利用する、ちょっとした連絡駅です。半蔵門線が東京を横に大手町から渋谷までアクセス良好なので今後注目の駅です。

 

住吉駅の良い点

  • 猿江恩賜公園がすぐ。大きな緑地がいい。
  • 近くに学校・病院がたくさんある。

住吉駅の悪い点

  • 地下鉄駅なので、商店街的な中心部分はない
  • 新宿からの終電は、意外に早い(00:00くらい)

住吉駅の思惑「新路線」

都心へのアクセスは現在でも十二分ですが、ちょうど都議会で市場移転とオリンピックのダブルなドサクサに紛れて、このエリアから豊洲を結ぶ新路線(有楽町線の延伸)も、どうやら本決まりのようです。

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週末豊洲のららぽーと行けるね!くらいしか住吉としてのメリットはそんなにないですね、錦糸町に縦の移動が便利になることは少しだけメリットになると思います。

 

JR錦糸町駅の価値

半蔵門線を北向きに一駅だけ乗ると、JR駅としては最寄の錦糸町駅です。乗降100,000人の急行停車駅で、古くからの繁華街も擁しています。ショッピングモールのオリナスや錦糸公園はファミリー御用達で、当ブログとしても価格差に注目しています。今後も人口が増えていくエリアの中の1つです。

錦糸町駅の良い点

  •  駅前店でも意外に食品が安い
  •  酒屋・職人店など、老舗が今も営業中

錦糸町駅の悪い点

  • 総武本線での通勤は、混雑覚悟になる
  • 裏通りには風俗店とラブホテルがいっぱい

 

メイツ 深川住吉の部屋仕様チェック

まだ土工事中の新築物件ですから、各部屋の仕様について、今はまだ躯体と水周りの制約以外は、だいぶワガママが効く段階です。

 

とはいえ全くの白紙からインテリアを考えるのはシロートの領分ではないので、デベロッパー側がある程度のイージーオーダー的な選択肢を用意して、その中から選ぶ一般的なシステムになっています。まぁ中の下くらいのスペックですね、特に内装はケチってるなっていう感じがします。トイレもタンクレスじゃないようですしスロップシンクもありません。

 

天井高2.45-2.50mで少し低め

ダクトが天井裏に入るトイレ・バスルームの水周りを除いて、居室部分の天井高さは 1~6階が2.50m、それ以上の階は2.45mの設計です。

 

厳密に数値スペックで評価するとこれもギリギリアウトなのかもしれませんが、モデルルームでの体感としては不足ない高さで、このへんの印象は内装クロスや照明器具のチョイスのほうが依存性高いと感じました。

 

モデルルームはこのへんに神経質な方からも納得できるように2.45mで作られていました。興味のある方はご訪問されてみては?

 

2階以上はベランダ幅2m。東西の1階は専用庭

フツーといえば普通ですが、イマドキの新築なのでベランダもたっぷり取られています。2m幅だと、椅子とテーブルを置いても余裕のある寸法です。ウッドデッキを置いて、ニトリのエクステリアで観葉植物をおけばかんたんおうちバカンス的なこともできます。

 

部屋の向きにもよりますが、概ね天井と同じ高さとなる上階のベランダ軒先からサッシの足元を結ぶ線の勾配は、約50度。真夏の昼間は窓際にけ直射日光が入らず、冬は奥まで日差しが入る、ちょうどいい感じが、このくらいです。

 

東西の棟の1階部分は、ベランダの先に部屋幅x4.4mの専用庭があります。メイツ深川住吉の場合は、そのフェンスの先もまだ敷地内のグリーンベルトなので、ちょっといい感じです。 

 

食洗機・ディスポーザーは標準装備です

御影石トップのカウンターキッチンは85cm/90cmの2種類の高さが選べ、食洗機とディスポーザーが標準装備。食器棚その他は分譲に含まれませんが、キッチン部分は造り付けのようです。集合住宅が大規模になると生ゴミのハンドリングと集積場所は大問題で、もはやディスポーザーはユーザーのため、というよりデベロッパーにとっての是非物装備となりつつあります。

 

袋詰めで集積場所に出す燃えるゴミは紙くず等だけになるので、集積場所は南西側の接道部分1ヶ所だけです。

 

断熱性能が高いLow-E複層ガラス

集合住宅では外装のサッシは共用部分扱いです。ユーザーが勝手に変えられない決まりがあるので、ここの仕様は瑣末のことではありません。ワイドスパンでサッシの面積が広いとますます影響大です。

 

メイツの仕様では、サッシはシンプルなLow-E複層ガラス。断熱性能も防音性能もある基本仕様としてはぜひ導入しておくべき超重要複層ガラスが採用されているのは大きな強みですね。

 

Low-E(低放散)とは、2枚のガラスで挟み込んだ空気を断熱層として利用し、冷暖房した温度差を逃がさないようにしています。

 

ハウスメーカーならではのこだわり設計

躯体の柱は1,000mm角以上、壁厚は90mm、床スラブは200mm。耐震性能充分な躯体の中に、再度スタッドと束でフレームを組んで木質インテリアを作り付ける2重壁2重床・2重天井構造のため、保温性と防音性も充分です。 

 

メイツ 深川住吉の価格表

第1期販売が終了しており、北側のルーフバルコニー付きの区画を中心に、もう埋まっている仕様も出始めているようですが、「時期以降分譲」と表記のある部屋は、まだ購入可能です。坪単価300万くらいなのでそこそこお高めですね。

 

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なお、管理費+修繕積立金で月々約2万円というのも助かります。この辺りは変動もあるので、本気でお考えの方は、実際に見積依頼をしてみてください。

 

大規模マンションだけど共用設備が少ない

ぶっちゃけTSUTAYAライブラリーだけが売りですね!居住者だけの利用ということで管理費に跳ね返ってくると思いますし、結構広いスペースを取ってるみたいなので利用しない人には百害あって一利なしですね。売りにしているので利用する気がない方はそもそも買わないと思うので問題ないと思います!

 

できればコンビニの誘致やパーティールームとかあると良いですね。大規模マンションならではの植栽もそんなに見込めないようです。

 

南側リスクについて

下町・・・のところにも書きましたが、現在、同一ブロック内の数軒と、清洲橋通りまでの1ブロックは、3階建てくらいの小さなビルが密集林立している状態です。東西200m x 南北40mくらいの敷地が高層開発の対象になるとは思えません。

断言だけはできませんが、可能性は相当に低いと考えます。

 

メイツ 深川住吉おすすめの間取り

水周りの位置には制約がありますが、それ以外の部屋割りは自由度が高いです。

奥行きは棟によって11.5m~11.9m、幅はそのまま柱のスパンで5.8m~7.0mの範囲でバリエーションがあります。これに伴い、占有面積も59.41㎡~87.95㎡。

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そんなわけで、お奨めと言うより最多分譲の70㎡台の代表間取りみたいな例です。

 

ベランダ側と廊下側と両方に居室を配置できるように水周りを奥行き方向の概ね真ん中に持ってきている躯体デザイン上で、もちろんこんな風に寝室・リビング・書斎をキッチリ小分けした4部屋仕様もOKですし、水周りを片側に寄せてワンルーム+α的な大部屋使いもできます。 

 

メイツ 深川住吉とよく似ているマンション

イーストゲートスクエア

同じく小名木川沿い、西側のすぐお隣が、形態も間取りもすごく近いイーストゲートスクエアです。全365戸のボリュームはメイツと比較するとやや小ぶりですが、やはりこの周辺では異彩を放つ規模で共用のパーティルームも装備。メイツは企画段階からこのお隣さんの影響を色濃く受けているのかもしれません。

 

竣工5年目で2LDK~4LDKの中古価格は4,480万円 ~ 8,180万円で坪単価250万程度で一回り安く買えます。都内だと坪単価250万はほとんどないのでこの値段が底値の目処となります。

 

ほかにおすすめの大規模マンション

キラリスナ(ルネ南砂町リバーフィール)は買うべき新築マンションか?立地・間取り・価格表など

【SUUMO】MID TOWER GRAND | 新築マンション物件情報

【SUUMO】プラウドタワー東池袋 | 新築マンション物件情報

グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか?

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか?

 

こう並べといて思うのは資料請求ってすごい面倒くさいですよね〜。

住まいサーフィンを使えば資料請求も一括でできるようになりますし、気になっているマンションのみんなの評価が点数で見れます。自宅購入を考えている方は登録しないと損なので登録しておきましょう。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

最後に評価をかいつまむと、こんな感じでしょうか。

いい点

  • 大手町に圧倒的に近い
  • 東京駅エリアだけに特化したら近くて安い
  • そこそこスーパーとか近い

悪い点

  • 内装のスペックが低い
  • TSUTAYA使わないなら買う理由がない

 

総括すると、メイツ深川住吉は好立地でお値打ちではありますが、少し内装が気になります。2018年の市場で相対的に見るとコスパは良いので勤務エリアによっては検討の価値ありです。

 

資料請求はSUUMOから

suumo.jp

マンション売却カレッジさんに取材を受けました

有明のタワーマンションを売却した経験を取材していただきました!

自宅マンション投資の極意をタワーマンションオーナーに直撃 - マンション売却カレッジ

 

マンション売却カレッジさんという自宅マンション売却に特化したメディアに取材していただきました。売却側なので僕の1件目のタワマンの話です。

 

自宅投資の本質は空室率0%と異常な低金利と減税で儲かりますよという所がうまく伝ると嬉しいですね。とにかく立地さえ間違わなければ賃貸よりも損することはほとんどないわけです。

 

大きなトレンドにも少し触れさせてもらいました。

今後、国や自治体は人口減少社会に向けてコンパクトな超高層都市を目指すので、首都圏の好立地なマンションを買うべきです。


その中で、見えているトレンドから考えるに、東京再開発の渋谷・虎ノ門・東京の3点を軸にした沿線が狙い目だと思います。
2017年は池袋・渋谷・恵比寿・目黒・大井町・品川シーサイド間の山手・埼京線ラインの需要がすごく高まりました。


西側につられて2018年~2020年は虎ノ門・東京駅を円の中心にしたマンションが狙い目だと考えています。

自宅マンション投資の極意をタワーマンションオーナーに直撃 - マンション売却カレッジ

 

東京が超高層都市を目指しているトレンドはこの辺を参考にしてください。

今後の東京都の街づくりを知るには、知っておくべき森ビルの開発計画とは?

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?

 

2017年〜2018年に飛ぶように売れた品川シーサイドのマンション

絶妙な位置で絶妙にターゲットの予算上限の価格だったので売れたんだと思います。

グランドメゾン品川シーサイドの杜は買うべき新築マンションなのか?

プライムパークス品川シーサイド ザ・タワーは買うべき新築マンションか?

 

よくある質問:オリンピック以降にマンション価格下がる?

結論から言うとそんな簡単に下がらない見込みです。

 

住宅ローンの金利が日銀の政策で少し上振れしましたがまだ1%切ってますし、日銀の思惑はマイナス金利だめだったねー、だけど長期的には低金利で金融緩和したいスタンスは変わっていません。

 

低金利継続・副作用に配慮 日銀、長期金利0.2%容認 :日本経済新聞

 

実際に東京都心の社会的な人口増は続きます。

2025年に東京の中古マンションは暴落しない3つの理由

 

したがって、オリンピックが終わるのを待っても安くはならないですし、オリンピック前にあせって売る必要もないわけです。

 

自宅投資の初心に立ち返って、空室率0%で運用できる不動産投資として立地良し、住んでよしの都心マンションをライフステージに合わせて住み替えていけばいいと思います。

 

マンション売却する時の税などの知識はこちらのマニュアルを一読することをおすすめしています!

自宅マンション売却マニュアル決定版 - 自宅投資戦略研究室

キラリスナ(ルネ南砂町リバーフィール)は買うべき新築マンションか?立地・間取り・価格表など

 

キラリスナ(ルネ南砂町リバーフィール)のモデルルームを見てきた

東京駅6km県内で3LDKが3900万円からという、ちょっと気合が入っている物件があったので久しぶりにモデルルームを見学させていただきました。南砂町という立地は東西線の門前仲町→東陽町→南砂町→西葛西→葛西という立地であまり知られていない駅です。

 

実際に周辺を歩いてみると駅前に大規模マンションが立ち並び、大型商業施設が出来て街全体が成長中のように思えます。おそらく東京・大手町を中心とした大規模再開発を見越した沿線開発の1つですね。

 

ではさっそく、概要から立地についての情報を強み弱みなどの分析を交えながら、実際に買うべき新築マンションなのか?っていうところを整理していきたいと思います。

 

キラリスナ(ルネ南砂町リバーフィール)の基本情報

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物件情報

「TOKYO キラリスナ PROJECT」というので呼称されてますが、実際のマンション名はルネ南砂町リバーフィールということで、総合地所のルネシリーズが長谷工グループに入ったあとの1発目のフラグシップモデルみたいなマンションになります。

 

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現地の建築計画を見ると以下の通りです。

敷地面積:5,786.84㎡

建築面積:3,055.24㎡

延べ面積:22,190.51㎡

階数:15階/地下0階(高さ44.75m)

着工予定:2017年12月20日

完了予定:2020年3月31日

総戸数:全267戸と敷地面積の割に大規模マンションです。

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もとはトーヨーカネツソリューションズの社屋があったようです。

 

キラリスナの立地情報

最寄り駅:東西線「南砂町駅」から駅歩13分と少し遠く

帰り道にスナモという大規模商業施設があります。

リバフィールというだけあって荒川との距離はワンブロックだけです。

永代通りから1本住宅街に入っているため比較的静かな環境で、周囲には戸建てと都営アパートがあります。

 

大規模商業施設スナモのフロアテナント一覧

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生鮮食品のイオンとホームセンターのカインズがドカンと入っていて、家電のコジマにアパレルのユニクロが入るららぽーと的な感じです。4Fは庶民的な飲食店とクリニックが入っており、日曜の昼に見に行きましたが結構混雑している感じでした。とにかく広い!

 

4Fレストラン・フードコートはこんな感じです。

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キラリスナの強みはコスパと生活利便性

南砂町はそれほど土地が高くなくて東京駅まで12分という立地

キラリスナの坪単価は250万円前後と結構強気な値段で出してきていますが、南砂町駅周辺のマンションの坪単価は200万〜220万くらいで築年数がある分一回り低いです。坪単価250万だと70㎡で5300万なのでギリギリ庶民でも手が届く価格にもなり(年収700万程度)、しかも日本橋まで電車は9分だし東京都心へのアクセスだけを考えれば結構良いです。

 

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大手町・東京駅は再開発真っ只中なので、沿線マンションとして需要は底堅いと言えます。

随時更新・東京都内の再開発計画まとめ!買うべきマンションはどの駅か!?

 

年収700万(ペアローン可)でも買える東京都心の職住近接マンション

当ブログでも結構相談が来る年収700万〜800万の世帯でも購入が出来る中でも、都心とこれほどまでに近い物件というのはなかなかありません。王子にあったガーデンズは距離的には同じですが駅アクセスと言う点で比較すれば東西線は圧倒的に利便性が高いと言えます。

 

最近トレンドの職住近接で都心回帰が進んでいますが、都心回帰しすぎると育児とか意外と大変じゃん!?ってなって少し都心から離れて育児も含めたトータルで考えようという育住近接のトレンドをSUUMOが打ち出しているようです。キラリスナはまさにこのトレンドマンションと言えます。

 

門前仲町・東陽町より安いけど西葛西は嫌な人向け

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2016年9月に完成したシティテラス東陽町(全522戸)※上図 が坪単価300〜320万でまだ売れ残ってるんですが、門前仲町・東陽町だとやはり坪単価が高くて手が出せなかった人が南砂町だと手がでる価格帯になってくるのがポイントですね。そして、西葛西・葛西は荒川挟んで東側は嫌だとかいう人にはおすすめです。笑

 

シティテラス東陽町が売れ残ってるのは逆にポジティブ要素でもあって、住友不動産だから価格下げてまで早く売ったりしない超強気の販売方法なので、当分はこの辺のエリアも価格暴落しないという見込みがたちます。

【SUUMO】シティテラス東陽町 | 新築マンション物件情報

 

大型の複合商業施設「SUNAMO」が隣接する高い生活利便性

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キラリスナから徒歩6分ほどでスナモに到着します。中に入っているイオンは生鮮食品の売り場面積も広大なので奥様の買い物も楽しくなるのではないでしょうか?

 

ついでにマンション徒歩1分でセブンイレブンも1ポイント。

 

コスパの長谷工施工

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田の字間取りでお馴染みに長谷工マンションですが、リビングはアウトフレーム・ハイサッシになっていてグランドメゾン品川シーサイドの杜でも見られたハイスペックな設備になっています。食洗機・ディスポーザー・床暖房はついていますし、新築マンションの基本的なところをしっかり抑えています。

新築マンション3種の神器とは?新築マンションを買う前に知っておいて損はないこと

 

また、複層ガラスを採用しているので、真冬でも日当たりの良い部屋であればエアコンいらずなくらいあたたかいと思います。省エネ設計でエコジョーズも標準採用されています。

 

キラリスナの東側は荒川リバービューで夜景もキレイ

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(キラリスナの東側の堤防6階相当から荒川をパノラマで撮影しました)

 

15階建てなので10階以上だとまぁ眺望が良くて、15階くらいになると夜景もリバービューも結構キレイに見えそうです。週末に荒川沿いを走ったり、犬の散歩をしたりする人が多く見られました。まぁ湾岸のほうが眺望はいいじゃん・・・はいそうです。

 

大規模マンションならではのテラス・パーティスペース・キッズルーム

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認可保育園も誘致する予定のようですが、共用設備はキッズルーム・ラウンジ・テラス・ゲストルーム・パーティルーム・ランドリースペースとスカイデッキがあるようです。スカイデッキは花火が間近で見られるようでホームページでも花火推しがすごいです。

 

認可保育園とキッズルームは大規模マンションの代名詞で、全体の約0.8%ほどしかなく大きな強みです。

 

キラリスナの弱みは激混み東西線と駅歩13分

激混み東西線なのでお父さんには厳しい

混雑率199%でワースト1位の東西線! 過酷な車内状況とメトロの企業努力のまとめ | キャリコネニュース

 

混雑率なしには南砂町は語れない・・・。通勤ラッシュで疲弊する覚悟があるものだけが住むことを許された東西線沿線住みという勲章です。現在、駅拡張工事などを行っており、混雑率は平成32年度に176%に緩和される模様です。ただし、今後も東京駅へのアクセスがよい沿線マンションの開発はどんどん進むのであまり期待しないほうがよろしいと思われます。

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南砂町駅拡張工事の様子(2018年5月28日)

 

混雑率の例と東西線の混雑率解消期待値

176%=東京メトロ東西線「木場駅」〜「門前仲町駅」(2020年整備後)

178%=東京メトロ千代田線「町田駅」〜「西日暮里駅」

176%=JR京浜東北線「川口駅」〜「赤羽駅」

184%=東急田園都市線「池尻大橋駅」〜「渋谷駅」

199%=東京メトロ東西線「木場駅」〜「門前仲町駅」(2016年)

 

180%:体が触れ合うが、新聞は読める

200%:体が触れ合い、相当な圧迫感がある。しかし、週刊誌ならなんとか読める。

 

駅歩13分と地味に遠いので毎日通勤するお父さんには厳しい

駅チカのグランエスタ、ニューライズシティ東京ベイハイライズ、クレストフォルム東京アヴァンセなどに比べると圧倒的に駅歩が13分と遠いので、毎日の通勤をするお父さんには結構厳しめな立地です。資産価値的にはギリセーフかギリアウトくらいの気持ちですが、間に大型ショッピングモールが入っているのでギリセーフだと思います。

 

奥様とお子様は別に毎日電車通勤とかしないので問題ないのかなと。

 

南側の眺望は高層階でも壊滅的

南側に同じ高さのライオンズマンションがそびえ立っているので南側は眺望が壊滅的で、日当たりも下層階はちょっと辛そう。せっかくリバーフィールと冠した荒川推し物件なのに、バルコニーから荒川見えないので買うメリットが感じられませんでした。ルーフバルコニーが何戸かあるのでそれがちょっとアリかなと思った程度です。

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お見合いではないですが結構圧迫感がある感触でした

 

南砂町の駅の価値

主要駅への通勤時間まとめ

※朝8時ごろ出社想定

日本橋駅:9分

大手町駅:14分

銀座駅:17分(南砂町→日本橋→銀座)

新宿駅:37分(南砂町→飯田橋→新宿)

東京駅:20分(南砂町→大手町→東京)

 

※タクシーだとこれくらいの距離と金額になります

日本橋・大手町・銀座・東京駅:2500円〜3000円/30分 

新宿駅:5060円〜5450円/50分

 

東西線「南砂町駅」の良いところ

  • 日本橋から大手町にかけての再開発で沿線としての住宅需要が増える
  • 17路線に乗り換え可能な利便性
  • 駅前の繁華街感がなく落ち着いている

東西線「南砂町駅」の悪いところ

  • 東西線の混雑率199%が狂気
  • 都営アパート・団地が多く低所得者層も多い
  • 個人商店がイオンの影響で寂れてる

 

南砂町駅の資産価値はすべて東京駅周辺の大規模開発の需要をどれくらい吸収できるかにかかっています。南砂町駅の再開発も2020年に完了しますし、これに合わせてどれくらい駅周辺の商業施設誘致と住宅の供給がいっきにできるかで大化けする可能性はあります。すでに大和ハウスや長谷工がいくつか用地取得しており、断続的に大規模マンションの供給が予定されています。

 

周辺の賃貸需要とか坪単価

南側のライオンズマンション南砂町(築33年)が坪単価130万〜150万円で、66㎡賃貸だと12.5万、売買だと3000万円ほどです。

 

駅歩2分のグランエスタ(築13年)が坪単価240万〜250万円で、80㎡賃貸だと22万、売買だと5800万ほどになります。

 

キラリスナが新築だけど駅歩13分ということで坪単価250万っていうのはまぁ妥当なラインですね。

 

南砂町のハザードマップ

江東区浸水履歴

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液状化予想図

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液状化するリスクは橋の反対側の西葛西・葛西よりマシという程度です。キラリスナは液状化対策として地下77mの支持基盤に拡底杭を56本打ち込んでいるようで対策済みとのことです。

 

キラリスナの部屋仕様・間取り

南側はあまりおすすめしてないので、南側はルーバル付きのD4rだけと、東側の3LDK・4LDK角住戸をピックアップしました。

 

モデルルーム住戸 K2type 3LDK+WIC 69.00㎡(東向き中央)

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リビング11畳でウォールドアを開けてつなげれば16.1畳のリビングと2LDKとして使える間取りです。アウトフレーム・ハイサッシで横幅は約4mありますのでそこそこの採光と開放感・風通しは良いです。1つ問題があるといえば、ウォールドアの窓側に仕切りがあるので常時開けて使う場合は邪魔です。

 

ウォークインクローゼットが主寝室についていて少し広め、お風呂はTOTOの1418仕様で少し広めとコスパが重視されながらもちょっとつづグレード上げてる印象でした。アルコープがないのでベビーカーは畳んで玄関に置く感じですかね、ベビーカー込だとちょっと玄関狭いですね。

 

K2は69㎡で4900万台〜5300万台(坪単価234万〜253万円)

 

リビング横向き Ntype 3LDK+WIC+SIC 78.27㎡ (東向き北側角部屋)

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個人的に新築マンション3種の神器と言っているアウトフレーム・ハイサッシ・ワイドスパンってリビングが横向きじゃないと難しいのですが、このわざと外してくる感じ・・・。アウトフレームじゃないし、ワイドスパンじゃないし、せっかくのバルコニーには角住戸だから避難ハッチが必ずあるのでウッドデッキにしても残念な感じです。

 

とはいえこの間取りにも少しだけ強みがあって、風呂に窓がついているというのとシューズインクローゼットが付いているユニークなところがあります。

Nは78.27㎡で5700万台〜6300万台(坪単価241万円〜266万円)

 

J/Jg type 3LDK+ウゴクロ 71.29㎡ (東向き中央)

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長谷工独自の可動収納ユニット「UGOCLO」を導入したタイプです。居室と収納のサイズを変更できるメリットが!と言ってますがよくわかりません。服が多くてもクローゼット広くできるので入るよってことですかね!

https://www.haseko.co.jp/hc/information/press/20170126_1.html

 

全体的にモデルルームのK2よりも横向きリビングで開放感ありますし、いいんじゃないでしょうか。

J/Jgは71.29㎡で5100万台〜5600万台(坪単価237万円〜260万円)

 

ルーバル付き D4r type 3LDK+WIC 69.00㎡(南向き11F)

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南向きでも高層階でルーバル付きだったら希少性があっておすすめできるかなというD4rの間取りです。ルーフバルコニー36.75㎡あるので相当広いですね。間取りはモデルルームのK2とほぼ同じですね。

 

D4rは69.00㎡は価格表に値段が書いてませんが上のD4wが5800万なので少し高めに設定されています。(坪単価277万)

 

キラリスナの予定価格表

坪単価平均250万くらいです。15階でも5000万円台の部屋があります。

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番外編・近くの新築戸建て

たまたまキラリスナの近くに新築戸建がありまして、4580万という価格でした。旗竿地なので少し安めだと見ると、キラリスナと価格帯は大きく違わないですね。新築戸建も売れているようで、古い戸建てと新しめの戸建てが隣り合う感じの町並みでした。

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懸念事項QA

Q.荒川は臭くない?虫は?

A.南側のライオンズマンションの人にモデルルームの方がヒアリングしたところ特に気になったことはないようです。

 

まとめ

『お父さんだけキラリできないキラリスナ』

お父さんにとっては過酷な立地ですが、家族にとっては住みやすい立地なのではないでしょうか?家の購入を決めるのはだいたい女性なので意外と売れるんじゃないかなというのが個人的な意見で、リセールバリューは少し高値かなっていう印象があるのであまり儲かるような物件ではないと思います。駅の混雑以外は目立ったDisポイントもなく5年・10年で売却する気持ちであれば住宅ローン減税400万もありますし、タダで住めるマンションではないかなと思います。

 

気になったらSUUMOから資料請求かモデルルーム見学予約してみてください。

【SUUMO】TOKYO キラリスナ PROJECT(仮称) | 新築マンション物件情報

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2018年7月18日追記 

第1期 70戸登録申込即日完売御礼!とのことで267戸中70戸で約26%の申込が入ったということで出だし好調の様子です。

 

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