これ、ボクの疑問です。
経済やらお金に関しては、まあ、大失敗は何とか避けられそうな自信はあります。
たぶん、バントヒットぐらいなら、それなりに打てるかなあぐらいに…。
でも、どのように生きることが正解か、とか
人としてどうすべきか、については、正直わからん…。
今回の内容は、ボクのことではなく、
一般論として
おそらくこれが正しいだろうと思ったことを、
直接相手に口にしたり
書籍やらブログ、あるいはYoutubeなどで言ったりすることが、どこまで正しいんだろう？という疑問。
もちろんボクのことでも、相手に対して
ああ、言い過ぎたかも？とか
もっと違う言い方をすれば良かったか、そもそもが
お茶を濁して逃げるべきだったか？ とか。
LHCだっけかな？ ミニブラックホールを作るだかの実験を、以前にやったわけで。
で、その実験って危険じゃね？という記事がちらほら。
それを読んだ子供が、悲観して自殺したとかしないとか。
結局、最終的には実験は無事終わり、何事もなかったわけで。
さて、ある実験の計画があるとしよう。
あなたはその部外者だが、そのジャンルに詳しく
もしその実験を行えば、5％かそこらの確率で、人類が滅亡する可能性があるとして。
でも、あなたが何を言おうと、おそらくその実験は行われるわけで…。
あるいは…。
5月の20日～30日の間に、10％ぐらいの確率で、
関東大震災級の地震が東京近郊で起きるという確証を得たとしよう。
それは、公表すべきなのだろうか？
もっともっとミニマムなことで…。
ある芸事の師匠が、どうみても大成する可能性が無いと思われる弟子に対して、やんわりとでも
「他の道を進むべきだ」と伝えるべきだろうか？
FRB議長の発言を見ていて、「あれ？」と思ったのはボクだけだろうか？
今回はわりとはっきりと、「今後の利上げはおそらくは無い」と言った。
利上げが不十分であるという確証が無ければ、という言い方だが
まあ株が一息ついたのも、この発言から
「利上げはない」と判断したのだろう。
でも、インフレ低下は進展が見られていないんですよね？
おそらく無い なんて言い切る局面だろうか？
選択肢としてはありえる とも言えるだろうが
そういう言い方をすると、さらに株は落ちる可能性もあるし
ドルだって、円だけではなく、多方面で高くなっている。
おまけに雇用統計も予想より悪かった。
利上げはないのではなく、利上げは出来ない のだろう。
かと言って、利下げをすればインフレが上昇するかもしれない。
打てる手だてが狭くなったと感じている。
その会見を見ていて、ふと…ね。
FRBも日銀も、アレコレ言われながらもまあ頑張っていると思う。
100点満点とはいかないが、80点ぐらい、十分な及第点のはず。
結局さ、インフレが収まるのって
需要が減るか、供給が増えるかしかないのだが
中央銀行には、供給を増やす方法はないわけで。
そうなると、需要を抑えつけて減らすしかない。
労働者を増やす方法でもあれば、賃金も落ち着くし
商品を増やす方法があれば、インフレも和らぐ。
でもそんな、ポケットを叩いてビスケットを出すみたいなこと
できっこないわけで。
それが出来ない限り、ハードランディングは、残念ながら必然で
ただそれの、規模の大きさを、どうにか減らすことを考えるしか…。
で、アメリカは幸いなことに、移民の増加で、労働者が増えている。
そのタイミングで、有力が次期大統領候補が移民嫌いのトランプ。
持論を振りかざせば問題化しそうだし
おとなしくしすぎれば、トランプの持ち味が出せない…。
今後どうなるかはわからん。
誰が大統領になるとか、どういう政策をするだろうとか
そんなものを予想するのは、下品だろうが
ただ、つくづく、人間って無力だなあと。
能力が高かろうと、権力が大きかろうと
出来ることには限りがあるし
大局としての大きな流れの前では無力…なんだろうか？
とうとう日銀介入（FX）
介入があるとすれば、ＧＷ中。
おそらく多くが想定していたタイミングでの介入でした。
ボクは介入時、疲労と筋肉痛で寝込んでいて
気づいたのは3時。
あわててメキシコペソを買い。
もうちょい早く起きていれば、ドル円で5万円ぐらいは貰えたかも。
で、介入後、メキシコペソも9.2ほどまで上がったので
上のポジションを切って、9.1を残そうかと、先ほど操作をしたところ
謎の暴落。
理由は後で調べます。
こういうとき、他の通貨なら、旧２ちゃんねるとかに専用の板があるんで
調べる時間が短くて済むのだが…。
いずれにせよ、上のポジションは9.22ぐらいなので、9.2を超えた段階で
切って、スワップ込みでプラスで終わらせたいと。
目線では、秋までに8を割る。そこで重く買いたいと。
一応、8.2前後から数枚は、指値をしてあります。
さて、情勢に何もなければ書こうと思っていたことを。
ボクはまあ、不動産絡みで、ちょっとおかしな取引をしようとし、
そこで、興味があるという初心者を巻き込もうとしていたわけです。
とりあえずその話で、不動産の話で一枚噛むか、あるいは新ニーサに積み立てをするか、などなどと、色々な話をしました。
彼は、資産形成をしたいとか、FIREしたいというよりは
将来が不安だからお金を残したいと。
FIREとは逆に、今の仕事にやりがいを感じているから、できれば
多少なら給与が下がっても続けたいと。
で、まあ、色々あって、不動産の話は辞めたわけで。
まあボク自身からすれば、あまりおいしい話ではないので
どっちでもよかったのですが、他人の相談に乗るというのは、ボクにはストレスで
ブログの内容にも、少なからず影響が出ていたように思います。
昨今、その彼と話をしていたことを思い出し、あるいは
最近また、新ニーサで損切りをしている人が増えているなどを聞き
それについて、ようやくひとつ、わかったような気分になりました。
投資をしたいというモチベーションには2通りがあると。
・資産を持って、今の局面を打開したい。何かを変えたいという積極的投資。
・何もしないでいると老後が不安だ、何かしなければならない気がするという消極的投資
わかりにくいでしょうか？
山登り、少し前に流行りましたよね。
・自然が好きだ、自分に合っていそうだからやってみたい、たまたま行ったら楽しかった…
・健康の為に、流行っているから、周りもやっているから…
こんな違いなら、多少わかりやすいだろうか？
自分がやりたいと思う人は、積極的です。
一方で、将来の不安やらでやろうとする人は、やらされている感で動きます。
その違いの大きな差って、ボクのような「やりたい」側の人間からすると
なかなか理解できない壁があって、相手の考えが見えません。
結局、やらないといけないという考えは、宿題やノルマと一緒なわけで
どこか、状況に指示されてやらされてるわけです。
だから、積極性がなく、マイナスになると逃げる。
増えるって言ったのにー（誰も言ってません）と、他人のせいにでもしたくなる。
不動産でも株でもFXでも一緒で、「やりたいです」という人が
「なぜやりたいか？」が大切なのだと、つくづく思いました。
私事ですが、ボクは、1年ほどFXにあまり触れないでいて
やりたくてうずうずしていました。
例え数枚でもポジションが無いと、日常でも落ち着きがなくて
とても座りが悪いです。
たとえマイナスでも、いくらかポジションを持ってさえいれば、なんというか
きちんと生きている という感覚があります。
だからつい、ムキになって殴り合いを始めないように
「今は時期じゃないから」と、しきりにここで、自分に言い聞かせているわけで。
ま、これを読む人がいるとして、どういう気持ちやら性格なのかはわかりませんが
もし自分が「やらされている感」がある人で、これから始めようなんて人がいるのなら
今一度、考えてみてもいいかもしれませんねー。
PCE発表を受けて
アメリカのPCE発表内容は、かなりマズかった。
GDPの伸びは半減し、物価の上昇は予想以上だった。
恰好として、スタグフレーション的な状態になっているわけで…。
もしトラの話でちらっと書いたが
トランプ大統領は、何も出来ないか、あるいは思い切りマイナスになることをするか
の2択だろう。
今のアメリカの経済の数字が、まだマシに見えるのは
大量の移民のおかげなわけで
移民嫌いのトランプが、もし移民を止めれば、経済はおかしくなる。
じゃ、移民を受け入れれば
当然だが、トランプらしさの無い4年間になるだろう。
さて、アメリカは70年代に戻った、などと言う人もいる。
そこで思い起こすのは、株の死か…。
ボクは、スタグフレーションというのは、外的要因が無ければ起きないものだと考えている。
実際70年代は、オイルショックで石油価格が上昇したことで
物価が上がり、景気が後退するという、最悪の事態となった。
今も同様に、中東情勢の悪化が大きな要因となって、物価が上がっている。
正直こういったコストプッシュ型の物価上昇は、金利ではコントロール出来ないというのがボクの考え。
ま、今回はそんなことじゃなくて…。
で、何を買えばいいのか？
ボクがこれまで書いてきたのが
・ダブルインバース
・金（かねじゃなくゴールドね）
やはりこのふたつだと、思わなくはない。
ダブルインバースは、タイミングとか色々怖い部分はあるが
ゴールドは大損する可能性は少ないはず。
あるいは、新ニーサなら、最悪10年後には上がると信じて
積立を続けるか？
一部、損切りをしている人が居るようだが
株は下落するからおいしいのであって
積立ならここで買い続けるのはチャンス…か
あるいは地獄の一本道かもしれないが。
で、このタイミングで不動産を買うのは、あまり良い策だとは思えません。
ま、ボクはおそらく買いますけどね。
外為どっとこむ 解約しようかしら？（FX）
悪い業者だとか、システムとして（スプレッドなりが）劣っているとか、そういう話ではない。
事の起こりは簡単。
手元のお金が足りなくなったので、FXの口座から少し、お金を引き出したくなった。
で、引き出そうとして、二段階パスワードがわからない。
指示をざっと見ると、パスワードをリセットしろと。
仕方なく現在のパスワードをリセットする。
リセットした上で、現在のパスワードを再設定しようとすると
「至近で使用したパスワードは使用できないと。」
ここでパスワードを変えると、Chromeに覚えさせているパスが変わってしまう。
まあしゃーない。変えるか。
パスワードを変更して、Webからログインすると
二段階パスワードを設定しましょ という表示が。
あ…そもそもこのパスワード、設定してなかったんじゃね？
単に前のパスで、Webからログインすれば、パスを作れって言われてすぐ終わったことじゃね？
まず、Webからログインをして、二段階パスワードが設定されているかを
確認しましょう、で良いじゃないかと。
んで、なんで2段階目のパスを忘れたら、大元のパスワードから
再設定しなければいけないのか？
まあいい。
一抹の不安はあるが…。
さて翌日、土曜。
かなり深酒をして、飲み屋でふと、スマホからログインしたいと。
だがこのアプリ、パスワードを表示する というボタンがない。
そして何故か、パスワードを記憶させるボタンやら、即時ログインという
危険な機能がある。
スマホだよ？
万が一落としたら、盗られたら、ログインできちゃうんだよ？
なぜパスワードを覚えさせたりする機能を付けるかね？
で、案の定、新しいパスワードだもんで、打ち間違えやら
通らなければ記憶違いか？ と試し直しで
簡単にロックがかかってしまった。
で、家に帰ると、PCからは簡単にログイン出来る。
何これ？ スマホアプリだけのロックなわけ？
どういうこっちゃねん。
で、ロックを解除するには、パスワードのリセットしかないと。
もうパスワードはリセットしたくありません。
スマホアプリは使わないことにします。
そもそも、スマホは紛失する前提で考えている。
（今までのところ、一度も失くしたことはないですが）
ということは、chromeもPCと連携はさせていないし
基本、パスは手打ちにし、メモもスマホ上には残していない。
全ては頭の中の記憶だけ、そうじゃないと
大事な口座のパスが見られる可能性があるわけで。
ということで…
現状、出先では取引ができない状態に。
で、これはさすがに面白くないわけで
じゃあ、どっとこむは2番手で使用することにして
メインを一番手に替えようと。
なら、この会社要らなくね？
というのが現状。
ユーザーインターフェースが、というか
セキュリティに対する考え方が、ボクとは合わないなあと。
なぜ、スマホアプリにパスワードを覚えさせるのか？
まあそりゃあね、スマホを落としたとして
アプリからログインが出来たとして、
入出金のとき、Webからパスワードを再度求められるわけで
アプリでパスワードを覚えさせても、
出金まではされないから大丈夫ですよー という考えなんでしょうか？
アプリにパスを覚えさせる機能があるから
そのパスを表示させてしまうと、Webからもログイン出来てしまう。
だからその機能はつけません と？
その考えは、わかるけれど、
それってアプリ上に覚えさせたパスワードが、絶対に解読されないという
前提よね？
そこがさ、信用出来ないわけで。
理屈はわかるが、その考えにはすんなり乗れないんだよなあ。
x10万程度の話じゃないわけだからさー。
と、言うことでねえ…。
どうしよっかなあ。
パスワードを変えたら、どうせまたわかんなくなりそうだし
表示も出来ないから、打ち間違える可能性もあるし、
スマホのどこかに、パスを書いたメモなんて、絶対持ちたくないし。
そもそもクロームってなんで同期させようとするかねえ。
あれたしか、Googleのパス無しで、パスワードマネージャー開けるんじゃね？
PCは良いのよ。そんな持ち歩かないし、さすがにそんな簡単に紛失しないだろうから。
みんなって、パスワードの管理、どうしてるんだろう？
クロームでパスワードを覚えさせて、それを同期したスマホで持ち歩くとかしちゃってるんだろうか？
以前から思うんだけど、きちんと管理をしている人からすれば
二段階パスなんて不要です。
アホに合わせていくつもパスワード求める仕様、辞めてくれないかなあ…。
日銀利上げなし
利上げのニュースはまだかのう？？？
などと待ちつつブログを書いている間に、利上げなしの情報が出されたようで
前回はなんとも間の抜けた内容になってしまいました。
良い機会なので、利上げについて思うところを、Geminiとお話してみたいと思います。
質問
日銀が金利を適度に上昇させると金融機関の利益が増えるというシナリオは、ある程度妥当ですか
回答
日銀の金利上昇と金融機関の利益の関係：詳細分析
日銀が金利を適度に上昇させると、金融機関の利益が増えるというシナリオは、一定の条件下では妥当性を有しますが、単純な図式化には注意が必要です。
金利上昇が金融機関の収益に与える影響は、主に以下の2つのメカニズムを通じて生じます。
- 貸出金利収入の増加: 金利上昇により、銀行が企業や個人への貸出金利を引き上げることが可能になります。貸出残高が一定の場合、金利上昇は貸出金利収入の増加に直結し、収益を押し上げます。
- 預貸金利鞘の拡大: 金利上昇初期段階においては、預貸金金利の調整速度にタイムラグが生じる可能性があります。この金利差拡大（預貸金利鞘）は、銀行にとって臨時的な利益となります。
シナリオの妥当性を左右する要因
しかしながら、上記メカニズムによる収益増加は、以下の要因によって大きく左右されます。
- 貸出金利と預貸金金利の調整速度: 貸出金利と預貸金金利が同速度で上昇すれば、金利鞘の拡大は限定的となります。特に、住宅ローンなどの固定金利貸出比率が高い場合は、収益効果の顕現化が遅れます。
- 資金調達コストの上昇: 金利上昇は、銀行にとっても資金調達コストの上昇を招きます。調達コスト上昇幅が貸出金利上昇幅を上回れば、収益は圧迫されます。
- 経済・企業業績の影響: 金利上昇は、景気や企業業績に悪影響を及ぼす可能性があります。景気悪化に伴う貸出債権の悪化や、企業業績悪化による貸出需要の減退は、収益を低下させる要因となります。
- 金融機関の資産運用状況: 金融機関が保有する債券ポートフォリオの金利感応度が高い場合、金利上昇による債券価格下落が評価損を計上させ、収益を悪化させる可能性があります。
- 業態や経営戦略: 収益構造やリスク許容度が異なる金融機関間では、金利上昇の影響度にも差異が生じます。積極的な貸出業務を行う銀行や、リスク性の高い資産運用を行う銀行は、金利上昇の影響を受けやすい傾向があります。
日銀の政策修正の影響
近年、日銀は長短金利のイールドカーブ・スティープ化を目指し、金利上昇政策を模索しています。しかし、上記の通り、金利上昇が金融機関の収益に与える影響は複雑かつ多様であり、単純な図式化には注意が必要です。
結論
日銀の金利上昇が金融機関の利益にプラスの影響を与える可能性は一定程度存在しますが、その程度は様々な要因によって大きく左右されます。金利上昇による収益増加効果を過大評価することはせず、個々の金融機関の業態や経営状況、金利環境変化への対応力などを総合的に勘案した分析が必要です
はい、ボクが書くよりも、よくまとまっていると思いますがどうでしょう？
補足として、貸出金利と預貸金金利の調整速度について、変動金利の住宅ローンについても回答をさせてみましょうか。
質問
住宅ローンの金利上昇の上限について、簡略に説明してください
回答
住宅ローンには、金利上昇時に返済額が急激に上がらないようにするための「5年ルール」と「125％ルール」という仕組みがあります。
5年ルールとは、変動金利を選択した場合、金利の見直しは 5年ごとに行われ、たとえ金利が上昇しても、 5年間は当初の返済額が維持されるというルールです。
一方、125％ルールとは、5年後の金利見直し以降、返済額が 前回の見直し時の125％を超えないように設定されるルールです。
これらのルールにより、借主は金利上昇による家計への影響をある程度抑制することができます。
つまり、これらの影響で、すぐに貸出金利を上げられなかったり
貸出金利を上げ切ることが出来ず、返済の最後に残債として返済してもらったりという
タイムラグ等が出るわけです。
そうやって考えると、本当に金融機関にとって、金利が上がるのは良いことなのでしょうか？
引き続き、次の質問を
質問
貸出金利が上がっても、同様のパーセントで調達金利が上昇すると、利益率はあまり変わらないのではないでしょうか？
回答
確かに、ご指摘の通り、貸出金利と調達金利が同程度上昇した場合、金利利鞘は縮小し、利益率への影響は限定的になります。しかし、実際には、以下の理由により、必ずしも利益率が変わらないとは限りません。
- 金利上昇初期段階においては、貸出金利と調達金利の調整速度にタイムラグが生じる可能性があります。
- ただし、長期的に見ると、貸出金利と調達金利はある程度連動するため、金利利鞘拡大による利益増加は一時的なものにとどまります。
3. 金融機関の資産運用状況
- 金融機関が保有する債券ポートフォリオの金利感応度が高い場合、金利上昇による債券価格下落が評価損を計上させ、収益を悪化させる可能性があります。
- 一方、金利上昇局面においても収益を維持できるよう、Durationを短く調整したり、エクイティ（株式）などの金利感応度の低い資産への投資を増やしたりするなど、資産運用戦略を金利環境変化に適応させている金融機関もあります。
4. 貸出先企業の業績
- 金利上昇が景気後退を招き、企業業績を悪化させた場合、貸出債権の焦げ付きリスクが高まり、貸出損失が発生する可能性があります。
- 特に、財務体質が脆弱な企業への貸出が多い金融機関は、金利上昇による業績悪化の影響を受けやすい傾向があります。
- 一方、金利上昇に強い業種への貸出が多い金融機関や、貸出先企業の業績リスクを適切に管理している金融機関は、金利上昇の影響を受けにくいと言えます。
5. 金融機関の経営効率
- 金融機関の経営効率が高いほど、金利上昇によるコスト増加を吸収し、収益性を維持しやすくなります。
- 具体的には、業務プロセスの効率化や人員削減、不良債権処理の迅速化などを通じて、コスト削減を図っている金融機関が該当します。
- 一方、経営効率が低い金融機関は、金利上昇によるコスト増加を十分に吸収できず、収益性が悪化する可能性があります。
結論
このように、貸出金利と調達金利が同程度上昇しても、金利利鞘や利益率への影響は、様々な要因によって大きく異なってきます。
単純な金利上昇と利益率の関係性にとらわれず、個々の金融機関の貸出金利と調達金利の調整速度や種類・期間の違い、資産運用状況、貸出先企業の業績、経営効率などを総合的に勘案した分析が必要です。
うんうん、そうですよねえ…。
ホント、Geminiって、こちらが想定している回答を求める限り
模範的だと思います。
（理解を超えたことを訊こうとすると、ときどきおかしなこと言うんですよねえ）
ボクが気になるのは、金利上昇のタイムラグと貸出の焦げつきの部分ですね。
まあ、0.25やそこらの上昇なら一応大丈夫そうですけど
ゾンビ企業がああ、などと言われている日本で、本当にOK？ とも思います。
でね、日銀の心配として、
今金利を上げると、ますます株が落ちるのではないか？
とか
金利を上げることで、上に書いた焦げつきが起きる、つまり
倒産する企業が出るのでは？
とか
金利を上げた状態では、国債の買い付けを止められなくなるのでは？
とか…。
一方で、日銀が考えているかもしれない点として
アメリカの経済、いや、世界の経済ホンマに大丈夫なんか？と。
ここはボクの憶測でもあるんですが、世界の経済が、ヨレヨレになり
アメリカが早期に利下げせざるを得なくなれば、
ここで利上げをするのま、筋が悪いのではと。
うーん、たしかにそんなふうに、植田総裁なら考えてるかもしれません。
んでね、ボクの考えを最後に。
今回はいくらかでも、利上げしとくべきだったと。
これから世界情勢がおかしくなったとき、今上げておけば
下げる余地が出来ます。
おそらくですが、次に上げるなんて考えていたら、上げられなくなるし
今は一応、ほぼ０金利なわけですから、
今上げて、これから問題が起きたときに下げる余地を作るべきだったのではと。
ま、一旦上げて、3ヶ月なり先に下げるなんて、意味あんの？ とも思いますが
傍から見て、色々とやってくれている感って大事だとも…。
そんな、経済に明るい、賢明な市民ばかりで経済は動いていないのだし…。
はあ、色々書きました。
教訓として、Geminiとのお話をコピペするときは
質問と回答を別々に貼らないと、えらいことになると。
これがボクにとって、一番の教訓かもｗｗｗ
メキシコペソの異常値の経緯（FX）
まずは近況から。
ドル円は155円前後を行ったり来たり。
メキシコペソは9.15からするすると上かと思えば
9.07前後に戻って足踏み。
日銀の政策決定会合では、どうも利上げがありそうな雰囲気も。
ペソはまだ高いんで、もうちょっと下に来たらほんの少し買ってもいいかと。
さて、先日のメキシコペソ、1分の間に9.00から8.50あたりまで落ちて戻ったという話。
当初ボクは、FX会社のトラブルもありえるのでは？と気にしたが
どうもこれ、偉い人がストップ狩りをやった模様。
ドル円はこんなふうに、値を動かすことは出来ないが
豪ドルなら多少、メキシコペソなら現状のように、ある程度可能なけで。
若い頃であれば、必ず現在地のある程度下に、1枚だけ買いは入れて置いた。
極まれにこれが刺されば、小銭が貰える。
まさに、拾うより簡単にお金が貰えるわけだが…。
あまり良い気分にはなれないが、お金はお金だ。
そして、多少のお金を持つようになった今
つくづく、こういうの、嫌だなあと感じる。
これってロングしてる人の財布に手を突っ込んで、お金を取るのと
何が違うんだろう？と感じてしまう。
ハイレバでやっている人は、必ずストップを置くわけで
これを狩れば、その人たちの損は、そのまま仕掛けた人の得になる。
それ、株で言うと、株価操作なわけで、違法性があるわけだが、
こんなことをしてまでお金を儲けたいのだろうか？
少なくともこれ、純粋な「経済行為」だとは思えない。
ましてや、一国の通貨を、このようにおもちゃのように扱うとは…。
ボクは、非道であり無礼だと感じる。
小銭しかない子供が、おいたをしたくなる気持ちはわかる。
が、レートを動かせるほどの金を集められる、大の大人が
そのようなことをするのは、恥ずかしくないのかと。
まあ、こんなこと、ここで言っても仕方がないが
このような行為は、するべきではないし
為替というシステム上難しいが、罰則があってしかるべきだと感じる。
頭金と回収の続き（不動産）
前回、築古メインのボクの、投資基準をちらっと書いたが
築浅ではこの考えは通用しないと…。
そもそも、何を築浅と考えるべき？
木造は簡単で、耐用年数内なら、まあ築浅。
16ねんを築浅と呼ぶのも変だが、「築古ではない」という意味で。
で、木造、耐用年数残10年、10％ 3000万 建物価格1200万で考えたい。
家賃収入が大雑把に300あるとして、
まあ、色々経費になるのもを引いて、仮に240としよう。
何が引けるかはその人の立場次第。
必ず経費に出来るのは、管理費・諸税・返済利子の建物部分
土地部分を経費に出来るかは、個人か法人か
あるいはトータルで黒字か赤字かで変わってくる。
いや、物件単体だったっけ？
そこらへん、法人のボクにはうとい。
で、まず、税引き前の手残り（税引き前といっても固定資産税等は引きます）が
200であれ240であれ、
減価償却は120万しかない。
どうあっても単体なら黒字になるであろうわけで、240万なら3分の1として80万から
税金がかかってくる。
もうこの時点で、税引き前手残り＝税引き後 とはならないので
前回のような、おさぼり計算で、大雑把に掴めるわけではない。
まあでも、仮に240万から80万の税金が取られるとして、毎年160万残ると考えたらいい？
いいえ、この築年数なら、必ず、家賃下落を考えなければならない。
今年160万残ったからといって、4年後も同じように残るわけではないと考えるべき。
家賃ね、木造の築30年と40年、キレイにしてれば、まあそんなに変わりません。
でも12年と16年だと違うと思う。
さらには8年と12年でも違うし。
家賃下落率を、まあ、築年数次第で、いくらか置くわけで、
それを考慮して…などと言うのなら
もう、雑にCCRを見て計算をするより
収支計算をしっかり立てたらよくね？ となる。
それとね、築12年の木造を買ったとして、あなた、5年で売るんですかと？
減価償却が引ける間は、持ってなさいよーと。
まあ、10年残ってるから10年持つとして、それがいくらで売れるかなんて
予測しづらいですよねー。
だから、しっかり収入と経費、税金を計算して
毎年の資産をきっちり出して、耐用年数が切れる頃には、こんな収支になりそうだなって
逐一計算していくべきだと。
え、どうやって計算したらいいか？
そうだなあ、めんどくさいなあ。テリー隊長とか、なんかエクセルで出してなかったっけ？
まず、ぐぐったらいい。
そこで、計算に入れる項目の意味がわからなければ、それもぐぐったらいい。
そうやって、ぐぐって、ぐぐって、ときどきGPTに聞いてたら
「あれ、GPTってここおかしなこと言ってね？」ぐらいはわかるようになります。
ボクが、書籍に懐疑的なのって、読んだ後、
「これってどの本のどこらへんに書いてあったっけ？」と再検索が出来ないから。
物件の購入でもリーシングでも、なんでもそう。
ぐぐって、文書なりにあたったら、それを自分なりにまとめて
参照URLを貼って、さらにブックマークもジャンル別にまとめておけば
後で、その知識が必要になったときに、すぐに引き出せます。
どうもここらへん、ボクも苦手でさあ…
自分専用のAIでもあれば早いのになあと。
後10年ぐらいで出来たらいいなあ…なんてね。
まあとりあえず、耐用年数内と年数切れは、全く別の考え方をしようと
ボクはそんなふうに思っています。
何が正解とかは、まあ無いわけで、大雑把でもいいから
早く計算が出来ればいいと。
じゃないと、楽待やら健美家やらに条件を出しても
物件メールの判断に時間がかかってどうしょうもないでしょー？
