フィリピンのツーセントラルで没収続々と
アユタヤのＷＰＲのことを書いていましたがこれもインハウスローンで金利は７％。
７％は非常に良心的ですが、フィリピンのデベロッパーのインハウスローンは１３％とか１８％というのはザラ。
マカティーという日本の丸の内のようなところに立つツーセントラル払ってもはらっても残金が減っていかない。
それもそのはずインハウスローンの金利は１３％。元利均等支払いだから金利の占める割合が約3分の２．
金利の支払いに耐えられず没収される人も続々と。
あ～地獄
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ﾂ
アユタヤＷＰＲの買い取り保証は有効か？
アユタヤの不動産ＷＰＲですが当時の販売では3年後以降の買い取り保証という触れ込みでした。そしてそこから3年以内。
タイの弁護士に聞いてみましたが、Ａｏ１という日本でいう建築許可書から始まり、Ａｏ６という建築完了許可証まで出ていてはじめて成り立つということだそうです
そのＡｏ６が出ていないということはまだ建物自体が存在していない（実際に見てきたのであるのですが）というのと同じ。
となると、自分が賃借権で申し込みをした分に関しては、あくまでも覚書。これが契約書に変わらないと有効にはならないと。
で、せっかくなのでタイオフィスに行ってきましたが、明かりはついているもののだれも出てこない。ということで、メール。
結論としては、買い取り保証は実行の見込み。
当然、当時の覚書があり、その原本を持って来ることが前提。（また、タイに行くんか？）
その覚書がタイ法で有効かどうか？
金利、登記費用などは一切返却されず、手付金も返却されない。あくまでも物件価格の元本。
返済方法は今は未定。
契約書はもし有効であればそれに納得がこちらをしてサインをしなければ、破棄されて終わり。
それがタイの法律だそうです。
異論があればタイで訴訟だそうですが、集団は基本やらず、個別訴訟になるそうです。
2回まで裁判キャンセルを双方することができるということは、返金訴訟となった場合には３～５年は覚悟したほうがいい。
もし、支払いをその間しなかった場合には裁判の結果を待たずに没収というまさにアリ地獄。
これがインハウスローンの実体化と。。。
アユタヤＷＰＲの賃借権、個人？法人？
アユタヤのＷＰＲの不動産の賃借権を個人で登記するのか法人で登記するのか？
微妙な判断ですが、基本的には個人での登記の方が簡単ですね。
30年間の賃借権ですから持ち続ければ購入価格を30年で償却可能かと思います。
例えば240万バーツで購入していたら、個人なら、年間8万バーツさらに収益賃料から管理費などを除いてと考えると結構な節税効果が、タイは書面主義、青い色のボールペンで書かないといけないことはカンボジアの契約書と同じ。
弁護士曰く、買い取り保証の請求権が契約書が実物あれば可能な可能性が高い。
ただし、実際にどう実行するかは相手の出してくる契約書に同意するか？しないか？だけ。
これが弁護士の回答になります。
アユタヤ不動産ＷＰＲの罠？
アユタヤのＷＰＲはフィリピンとかと同じくプレビルド、自社ローン（俗に言うインハウスローン）が使えるということで日本人でワークパーミットを持たない人でもローンを借りることができます。できました。
ちなみに、地元の人が借りるとしたら大体属性にもよりますが物件価格の60%、7～10%といことで元々が7%のローン設定ということは当時のもっと高金利だったことを考えると金利水準は決して高くなかったといえるのかなと。
アユタヤもバンコクでもどちらの弁護士にも聞きましたがタイは上限金利があり、それは年18%。月あたり1.5%。今回の契約書の中の遅延損害金が月あたり1.2416％と書かれていますのでこれも合法。
賃借権でしか登記できないのを日本人に売ったらタイでは合法ですが、日本では違法。
しかし、所有権を持つ人が10%をはるかに超える人がいるのでこれも49%まで外国人が持てるので合法。
日本でいくら訴訟をしてもタイでは訴状すら書けないのでタイまで来て訴訟をするならしないといけない、ただし、タイでは都合により延期というのが１審理あたり3回までできるということで、判決までに３～５年というのも珍しくないという。
ちなみに弁護士費用は高いです。タイムチャージでいくつかの弁護士事務所と話をしましたが、1時間あたり5000＾8000バーツ取られました。（日本円で16000円～26000円）これは話を聞くだけでかかった費用です。
タイの弁護士事情？
タイの弁護士事務所を数件尋ねました。
タイでは銀行ですらほとんど英語が通用しません。英語なら十分にやり取りできるのですがさすがにタイ語となると難しく。
ということで、日本の弁護士でも同じく英語が大丈夫な弁護士、そうでない弁護士がいるのと同じでタイのバンコク、アユタヤで英語でやり取りできる弁護士を探し出しました。
タイの弁護士の制度としては３つのランクがあるみたいです。
法学部を出ただけで弁護士と一応名乗れるなんちゃって弁護士？
日本の行政書士みたいな感じで一応試験をパスしてライセンスを持っている、訴状を作ることができる弁護士。
そして、訴状も法廷にも立てる弁護士（いわゆる日本でいう弁護士）
の３つがあるとかいう。。。はなし
さて、今回のアユタヤのＷＰＲの騒動の弁護士はどうもその一番下のランクのなんちゃって弁護士だったみたい。でもタイの法律では弁護士を名乗れるので弁護士であるのには間違いないのではと思いますが。
想像するに、その弁護士は結局訴状も書けないとなると法廷にも立てないということで弁護士が弁護士に頼むという日本人からすると滑稽な話になるのではないかと思います。
自分の住んでいる国でも法学部を出て5年以上の実務経験があると一応法律士と名乗れると聞いたことがあります。
確か日本でも25年？公務員をやっていたら行政書士のライセンスをもらえるのではなかったでしかたね？
アユタヤのＷＰＲの弁護士論争はますますグレーゾーン。それがタイというお国柄なのかもしれませんね。
