2019年12月の資産運用結果【400万円増】
2019年12月の投資記録です。
2019年最後であり、ブログで記録を始めてから1年が経ちました。
昨年はどんな資産を持っていても、勝っていた。そんな年でしたね。
今年どうなるかなんてわかりませんが、特に変わらずに積み立て投資を継続していきます。
先月の結果をまとめます。
ソーシャルレンディング
結果
毎月分配の事業者が少なくなってきたので、単月の数字にはあまり意味は無いですが、今月の税引き前利益は1万円となりました。
今年、一年間では18万円ほどでした。
元本を500万円とすると、年率3.6％ほどです。かなり低い。。
ＧＩＬとガイアファンディングで延滞中の金額が何も生み出していないので、しょうがないですが。
投資信託等
■2019/12/30時点
■2019/12/4時点
■今年1年の評価額と含み損益の推移
※期中で売買しているので、評価損益を載せてもしっくりこないのですが、面倒なのでこれで。
売買について
今月もカバードボンドを20万円弱売却しました。売却益は5千円ほどでした。
ソーシャルレンディングから引き上げた資金を一時的に入れておく、、という側面もあったことを考えると十分です。
また、1年前は含み損が40万円だったようですが、現在は含み益が90万円。
株をロングしているだけで誰でも勝てたので当然ではありますが、こつこつ積み立てて良かったなと。
最後に
- ソーシャルレンディングへの投資残高：521万円
- 投信・インフラファンドへの投資残高：828万円
- 今月の損益：+21万円
記事の400万円は、1年間で増えた金融資産額です（預貯金除く）。
投資による益なんて格好良い物ではなく、労働によって得た物です。
相場変動で、ひやひやするくらい、金融資産を増やしてみたいですね。。
ソーシャルレンディングがらみで記事にしたいことがなく、更新もあまりしておりませんが、今年もどうぞ宜しくお願いします。
かなりの手抜き記事ですが、失礼します。
2019年11月の資産運用結果【債券を少し売却】
2019年11月の投資記録です。
今月も株が上昇。
多くの個人投資家にとっては、ここ数ヶ月心地よい相場になっているでしょう。
一方で、金利は底を打ったような形で上昇傾向が続いています。
そこで、債券を若干売却することとしました。
詳細は以下で。
ソーシャルレンディング
結果
今月の税引き前利益は1.1万円となりました。
毎月同じ事を書きますが、GILとガイアファンディングで捕まっている150万円が何も生み出していないのが･･･
maneoからは、現在延滞中のファンドの一つで、元本の1割程度に当たる金額を分配する旨の連絡がきました。
今後の予定
追加投資するなら、SBISL or Funds or ビットリアルティで考えています。
案件もなかなか出てこないため、追加自体難しい状況ですが。
投資信託等
■2019/12/4時点
■2019/11/1時点
売買について
今月は保有しているカバードボンドの投資信託を30万円ほど売却しました。（実現益は6千円ほど。）
先月の記事にも記載したとおり、金利の下げ余地が無いと思ったためです。
＞＞2019年10月の投資記録
2019年10月の資産運用結果 ~ガイアファンディングからは音沙汰なし~
従って、積み立て投資は継続中ですが、残高（評価額）は先月と比較してほぼ変わらない水準となっています。
今月も市場に大きな変化が見られなければ、売却を計画しています。
損益状況
含み益は5万円ほど上昇。
それに加え、カバードボンドの売却益が6千円あるので、投資損益は5.6万円ほどのプラスとなりました。
株は相当上昇しましたが、インフラファンドが天井を打ち、反落した事を受けて、含み益はそこまで伸びませんでした。
あくまでも分散先ですし、先月までの上昇が異常だったように思っています。
全く問題ないです。
図．左：タカラレーベンインフラ（9281）、 右：カナディアンソーラーインフラ（9284）
※9281は11月に権利落ち有り
まとめ
- ソーシャルレンディングへの投資残高：503万円
- 投信・インフラファンドへの投資残高：803万円
- 今月の損益：+6.6万円
最近、レバレッジを効かせたバランスファンドが話題になっています。
日興アセットが運用している”グロ3”とよばれるファンドが代表格ですね。
実は私も今年の7月から、日次で買い付けています。
「かなりシンプル＆手数料低い＆リスク量も高い」良いファンドだと思います。
そのうち、ブログでも取り上げようかな･･･
【SBIソーシャルレンディング】地域創生ローンファンド1号（札幌）の募集。ファンドの出口が明確！
11/12にSBIソーシャルレンディング より、新ファンドシリーズが募集されます。
（このファンドを地方創生と呼ぶのかは、微妙な感じがしましたが･･･）
毛色としては、SBISL不動産ディベロッパーズローンファンドに近いでしょうか。
見ていて個人的に気になるポイントが２つありました。
- ファンドの出口
- 管理手数料の低さ
最近投資したい案件も少なかったので、投資することにしました。
ファンド概要
概要図
※SBISLのHPより
ファンド条件等
- 名目利回り：5.0％（年率）
- 予定運用期間：10ヶ月
- 募集期間：11/12 10:00～
- 募集額：4億1,000万円
- 担保：借手が取得予定の事業用地（札幌市）
- 担保価値：1億800万円
- 価値の算定：取引事例比較法により算出した土地価格に100分の70を乗じ、早期売却を想定した担保処分価値を算定
現状の担保価値以上の募集がかかる、特別な保証も特段ありません。
貸し付け額（4.1億円）は、事業用地にホテルを建てた後、収益をどの程度生み出すのかを逆算して決定されています。
この部分は、ソーシャルレンディング業界では、太陽光発電ファンドに近いでしょうか。
このリスクは低くない事を考慮に入れて、投資判断および額を決定する必要があるでしょう。
しかし、名目利回りは5.0％ということで、昨今のSL業界の利回りが低下傾向にある中、比較的乗っている水準だと思います。
リスクリターン、裏返しですね。
借り手について
借り手の情報等は、会員限定となっていますので、募集ページよりご確認ください。
ただし、資金の借り手が東証マザーズ上場企業というところまでは、以下リンク先で公開されています。
最近、この手の謳い文句が多くなっている様な気がします。
地域経済の活性化を目指す新商品『地域創生ローンファンド』組成のお知らせ | SBIソーシャルレンディング｜貸付型クラウドファンディング
また、「地方創生」という単語が出てくるプレスリリースが8月に公開されています。
そちらも参照頂くと良いかと思います。
霞ヶ関キャピタル、玄海インベストメントアドバイザーとのアパートメントホテル開発における業務提携のお知らせ | SBIソーシャルレンディング｜貸付型クラウドファンディング
ポイント
出口戦略
募集ページに以下、記載がありました。
今回、借手は本ファンドからの借入金により、事業用地（北海道札幌市）を取得し、ホテル案件としてのプランニングを行い、付加価値を高めた後、借手が組成するファンド等へ売却を行うことで、引き続き開発プロジェクトに関与し、地域創生に貢献することを計画しています。
土地取得後、建築開始前後まで持って行き、本ファンド借り手が組成するファンドに売却をすることを一つの出口として持っているようです。
借り手企業がこのプロジェクトを諦めるようなことにならない限り、exitはされる形になります。
我々投資家からすれば、魅力的です。
管理手数料
最近のSL事業者は平気で手数料を年間で2％前後とっていきます。（インデックス投資家が見たら、大騒ぎしそうです･･･）
SBISLのファンドは業界他社比で良心的だと思っていますが、当ファンドは「0.5％」と更に引き下げてきた印象があります。
投資家の受け取ることのできる果実が大きくなっているという観点からも、魅力的だと思いました。
最後に
借り手企業の連帯保証がついていればなあ･･･と思う点もありますが、利回りが乗っていると考えることにします。
折角の1号案件。自信のあるファンドが来ているという楽観的な推察も、ある程度込めた上で、投資することとしました。
（クリック合戦に敗れるかもしれませんが･･･）
あと、要望をだすならば、募集告知は募集の数営業日前にして欲しいですね。
ブログ書く時間もないですし 笑
【maneo(マネオ)】遅延中の新座案件について、maneoから回答が来ました！
以下の記事をアップロードしたところ、質問をいただきました。
【期失・遅延】maneo(マネオ)の新座案件について続報！朗報としても良いか？？
コメントのやりとり中、気になることがあり、maneoマーケットに問い合わせを行いました。
回答が返ってきましたので、ご連携です。
少し記事が古くなっているので、この記事でコメント返信の続きをさせて頂きます。
結果だけで良い方は、「maneoからの回答」節をご参照ください。
※※※
twitterアカウントもありますので、こちらで質問頂ければダイレクトで対応できますので、是非是非！！
sikennbisya@資産運用 (@sikennbisya1) | Twitter
※※※
Q＆A
ファンド概要図
※maneoのHPより
質問の経緯
10/18にmaneoより受領したメール文章の内、↓で赤字反転させた文章を読み、担保不動産（土地）を競売にかけるのも、処分禁止の仮処分登記に関する権利関係部分を解決する必要があるのかが気にかかっていました。
１．回収活動状況について
対象不動産に対する競売手続きは裁判所による物件調査が終了しておりますが、入札期間につきましては確定しておりません。
なお、現時点では、物件の評価額は債権額を超える金額との報告を受けておりますが、評価額が変動する可能性もございます。
また、これまでにご報告のとおり、対象不動産に対して処分禁止の仮処分登記が設定されておりますので、権利関係の調査などにも一定の時間を要することが想定されます。
事業者C社は、対象不動産に係る処分禁止の仮処分登記の抹消に向けた当事者間の和解の進捗を待つことになりますが、事業者EGから受ける報告では進展が見られない状況が続いております。
事業者C社は競売の進捗を確認しつつ、引き続き事業者EGに対して情報開示を求めるとともに、事業者C社として回収を促進させ得るような法的対応や債権回収会社による回収業務の一部委託なども検討して参ります。※maneoマーケットによる報告文章より抜粋
先日の記事で読者様より、競売手続き進行の可否は”抵当権設定登記と処分禁止の仮処分登記の順番による”とご指摘頂きました。
maneo（リクレ）がよっぽど雑な仕事をしていなければ、抵当権を設定する際に仮処分登記があるかどうか確認するだろう。であれば、競売手続きは可能では？？と考えられます。
maneoからの回答
「競売にかけるにしても、対象不動産に係る処分禁止の仮処分登記に関する問題を解決しなければならないのか？」という問い合わせをしました。
回答が以下です。
処分禁止の仮処分登記が設定されていても不動産競売を行うことは可能でございます。
定期報告において「権利関係の調査などにも一定の時間を要することが想定されます」との記載がございますが、具体的には、競売手続きを進行させるにおいて、裁判所が行う物件調査が一般的な物件に対する調査と比較して、期間を要することを意味しております。こちらは裁判所の担当書記官に問い合わせをした際に明言をされたものではございませんが、上記趣旨の回答を事業者Ｃ社担当者が受けたことから報告をさせていただきました。
※maneoより受領したメールより抜粋
一行目に全て集約されています。
このファンドに関しては、権利関係の問題は競売には関係ないようです。
（ただ、先日の報告で「裁判所による物件調査が終わった」とあるにも関わらず、今回の報告で、「裁判所が行う物件調査が一般的な物件に対する調査と比較して、期間を要する」と回答されているのはよくわかりません。
物件価格の調査は終わったが、競売手続きに移るための導線整備に時間がかかると書いてくれればわかるのですが･･･）
仮に競売価格がファンド募集額を上回っていれば、「競売でも何でも良い。できるだけ早く、売り払って資金を作ってくれ。」というのが投資家のスタンスになるでしょうか。
延滞案件が多く･･･
このような記事が多くなっています。
11/6、マネオマーケットからガイアファンディングのファンドについても経過報告が来ました。
特に進捗はなく、日本保証社およびパルティール債権回収社と頑張りますという内容でした。
maneo系列事業者でしか被弾を受けていませんが、他事業者の情報を見る限り、対応はまだましな方なのかと思っています。（褒められるものではないですが･･･）
最後に
自己満足に近い記事ばかりにも関わらず、質問を頂けるのはありがたい限りです。
些細なことでも、コメント頂ければ幸いです。
【高利回り資産】インフラファンドの比較結果を確認します！
最近、インフラファンドの価格上昇がすさまじいです。
個人投資家が大好きな”利回り水準”が、株・債券・REIT、全資産の価格が上昇し続ける内に低下し続けています。
国内REITは最たる例でしょう。機関投資家も一緒になって利回りを追い求め、価格がつり上がっています。
インフラファンドも8～9月頃から、価格は急上昇しています。利回りが残っている資産として注目が集まっているのでしょうか。
インフラファンドへの投資では、投資物件のFITの残存期間が重要だと考えています。
2019年2月にブログで下のような記事を書きました。
この記事では、FITの残存期間と現在の分配金利回りからインフラファンドを比較しました。
比較はしましたが、その後の価格はどうなっているのか？確認してみます。
2月に行った比較
2月に書いた内容を再掲します。考え方を再紹介させて頂ければと思います。
将来期待できる分配金額を求める
物件取得価格と残存期間を加重平均することにより、インフラファンドごとにFITの平均残存期間を算出します。
これに2019年度の予想分配金をかけることで、ファンドを保有し続けることでFITによる恩恵を受けつつ、将来取得できる分配金を予想します。
下表の一番右の系列です。
（パネルの劣化等で賃料が下がり分配金が下がること等は、ここでは考慮しません。）
※2019/2/15時点
株価と比較する
先ほど算出した将来合計分配金を現在の株価で割ることで、投資金額の何倍の分配金を見込むことができるのかという「倍率」を求めます。
カナディアン・ソーラー・インフラの倍率が1.36と最も高い数値になっています。
2月時点では、「カナディアン・ソーラー・インフラ」が一番お買い得なのでは？という結果でした。
※「将来合計分配金」、「倍率」というのは造語であり、ファンド間比較をするための指標であり、実際に投資をして取得できる分配金や倍率を表している物ではございません。
＞＞この考え方については、こちらの記事もご参考ください。
【高利回り投資】上場インフラファンドの銘柄比較 - 20代の資産運用記録~長期投資~
経過比較
ということで、2月に記載した記事で、
カナディアンソーラー、東京インフラ、エネクスインフラの価格が割安。
一方、いちごグリーンインフラ、タカラレーベンインフラが相対的に割高。
としていました。
結果
前に記事を書いた2019年2月15日からのインフラファンドのリターンは以下の通りです。
- 期間：2019年2月15日から2019年11月1日
- 分配金再投資前提
どれも気味が悪いほどあがっています。
相対比較の観点からは、東京インフラ、カナディアンソーラー、エネクスインフラの価格の上昇が著しいというものでした。
このあたりは、上手いこと予想が当たっていたとしても良いでしょうか？笑
今（2019/11）投資するなら
データを簡易的にアップデートしました。
前提は、
- 平均残存期間：大きな発電所の取得等がないとの考えのもと、8ヶ月分引いただけ。
- 2019年分配：既に分配金が確定したものを反映
- 価格：2019年11月1日の終値
です。（雑です。）
お買い得であろう銘柄は、カナディアンソーラーか日本再生可能エネルギーとなっています。
タカラレーベンインフラは相対的に買われすぎと言ったところでしょうか。
最後に
こんな記事を書いておいてですが、
今のインフラファンドの価格では、買い増しはしたくないというのが私のスタンスです。
１年前に買っていた水準と比較すると、手が出ません。
今回紹介した指標の他にも、
- FIT価格の低い（残存期間の長い）太陽光発電所を仕入れかつ、分配金水準を維持
- 太陽光発電所以外でFIT寿命を延ばす
みたいな動きがあれば、その銘柄を買う動機になるかもしれません。
現在のところ、そのような動きは見られませんが、情報は追っていきたいと思います。
2019年10月の資産運用結果 ~ガイアファンディングからは音沙汰なし~
2019年10月の投資記録です。
今月も株高・債券安。
バリュー株が今月も躍進。（金利上昇が牽引していると思います。）
セクターローテーション？？なんて言葉を良く聞くようになりました。
インフラファンドも好調。気持ち悪いくらいです。
ということで、資産の積み上がりも加速しています。
＞＞先月の投資記録
【投資記録】2019年9月の資産運用結果 ~ソーシャルレンディング＆投資信託~
ソーシャルレンディング
結果
今月の税引き前利益は1.3万円となりました。
maneoも投資残高の全てが遅延で捕まっている状況となりました。
maneo・グリーンインフラ・ガイアファンディングの3事業者/160万円ほどが収益を生み出さない資産となっています。
収益を生み出さないだけでは済みませんがね･･･
ガイアファンディングに問い合わせ
2019年4月以降、ガイアファンディングから連絡から全く連絡が来ていません。
こんな問い合わせを10月にしました。
> 案件の回収の続報を頂いておりませんが、
途中経過をお教えいただけますでしょうか。
> 進捗なしであれば、そのような連絡で構いません。
>
> お手数をおかけ致しますが、どうぞよろしくお願い致します。
>
> 【投資中案件】
> ファンドID：名称
> 391:サンフランヒルズローンファンド10号
> 390:サンフランミッドタウンローンファンド8号
> 385:ダラスレジデンシャルコミュニティファンド4号
> 392:テキサスロジスティクスファンド7号
> 373:サンフランミッドタウンローンファンド5号
> 369:サンフランハウスコレクションファンド1号
回答は、
現在、○○様からのご質問内容につきましては、
弊社よりガイアファンディング社に対して、回答を要請しております。
ガイアファンディング社より回答がございましたら、改めてご連絡させていただきます。
弊社としましては、○○様からのご質問に対する回答を得るために最大限の努力をいたしますが、
ご質問内容によりましては、ガイアファンディング社からの回答を得るまでに時間を要する可能 性がございます。 ※○○は氏名
maneoマーケットはガイアファンディングを全くグリップできていません。
途中経過報告があるファンドとかあるのでしょうか。
あまりそのような情報を目にしないので、何も機能していないような気がします。
グリーンインフラレンディング以上に雲行きが怪しいと思うのは私だけでしょうか･･･
投資・インフラファンド
■2019/11/1時点
■2019/9/30時点
今月も売却は行っていません。
従って、今月は含み損益の変化幅である+30万円が純粋にプラスとなります。
先月同様、インフラファンドの牽引と株高が効いた形となりました。
カバードボンド
話題が変わりますが、金利が底を打ったようにも思えるので、カバードボンドを売却したくなってきました。
とはいえ、他に投資したい物がないんですよね。
ニッセイ－ニッセイ・デンマーク・カバード債券ファンド為替ヘッジあり・資産成長型
基準価格と資産残高推移
※SBI証券より引用
まとめ
- ソーシャルレンディングへの投資残高：500万円
- 投信・インフラファンドへの投資残高：806万円
- テーマ投資残高：8.1万円
- 今月の損益：+32.0万円
そういえば、投資残高（リスク性資産）が1,300万円を超えました。
プロフィールが1,000万円だったのでアップデートしました。
全く意識していなかったのですが、1年弱で結構増えました。
米大統領選までは相場が持ちこたえるような気がしてきており、もっとリスクを取っても良いかと思いつつも踏み切れていません。
このままこつこつ給与分を積み立て投資で良いかという気持ちの方が大きいです。
【期失・遅延】maneo(マネオ)の新座案件について続報！朗報としても良いか？？
私がmaneoで投資しているファンドの内、遅延中の案件は2つとなりました。
そのうちの1つである新座案件に関して、maneoより続報を受領しました。
初めに結果だけ。
物件（担保）の評価額が債権額（ファンド額）を超えるとのことでした。
【関連記事】
＞＞前回記事にした4ヶ月前（2019年6月）の記事。
【期失・遅延】maneo(マネオ)の新座案件に関して、進展は？？
＞＞少し内容を考察した記事
ファンド内容
ファンド名：【事業者C社向け】埼玉県新座市エリア 不動産担保付きローンへの投資
担保は埼玉県新座市の土地です。
このファンドは、「担保提供者の前所有者が対象不動産に処分禁止の登記をしたことにより、売買決済が成就できない」という問題を抱えて、遅延しております。
よくわからない方は、上記リンク先より、過去記事を読んでみてください。
私もよくわかっていませんが。。
途中経過
前回記事にしてから、7/12・8/19・9/20に連絡を受領していました。
いずれも和解に向けた進展はなく、競売手続きを進めていますという報告だけでした。
ただ、10/18に受領した連絡は今までと若干毛色が異なる物でした。
10/18、maneoから受領したメール
１．回収活動状況について
対象不動産に対する競売手続きは裁判所による物件調査が終了しておりますが、入札期間につきましては確定しておりません。
なお、現時点では、物件の評価額は債権額を超える金額との報告を受けておりますが、評価額が変動する可能性もございます。
また、これまでにご報告のとおり、対象不動産に対して処分禁止の仮処分登記が設定されておりますので、権利関係の調査などにも一定の時間を要することが想定されます。
事業者C社は、対象不動産に係る処分禁止の仮処分登記の抹消に向けた当事者間の和解の進捗を待つことになりますが、事業者EGから受ける報告では進展が見られない状況が続いております。
事業者C社は競売の進捗を確認しつつ、引き続き事業者EGに対して情報開示を求めるとともに、事業者C社として回収を促進させ得るような法的対応や債権回収会社による回収業務の一部委託なども検討して参ります。
読んでみて
いくつか気になる文章がありました。
1点目、「物件の評価額が債権額を超える」という点。
土地の評価額をmaneoは3億円以上としつつ、貸し付けは1.6億円なので、当たり前と言えば当たり前です。
ただ、直近の例を見ていると、担保評価額の4割程度で終了している案件などもあり元本割れも覚悟していた所でした。
仮に評価額と同額で土地をさばくことができれば、元本割れはしないということになり、良いお知らせといえます。
2点目、債権回収会社による回収業務の一部委託なども検討という点について、「SAMURAI&J PARTNERSとの業務提携」が関係しているのかという点。
このメールに書いてある債権回収会社とは”パルティール債権回収株式会社（Jトラストグループ）”を指しているのでしょうか。可能性としては十分あると思います。
仮に業務を一部委託した上で、満額回収できれば、少なくとも業務提携が悪い方向には進んでいないと実感できる例となります。
最後に
このファンドに関しては、大きく元本毀損するとは考えていません。
が、どうなるでしょうか。
SAMURAIとの業務提携で進展が早くなるとか好転するとか･･･みたいなことを期待しています。
maneo（マネオ）の業務提携とか外部調査委員会の設置とか
最近、maneoを巡る動きがいくつかありました。
- maneoの瀧本氏（元代表）の株がNLHD社に売却
- maneoとSAMURAI&J PARTNERS株式会社が業務提携
- 外部調査委員会の設置
いろいろ受けて、私はSAMURAI証券の口座開設をすることに決めました。
話が飛んでますね 笑
業務提携
あまり詳しく事実関係を書く自信がありませんので、適当に。
各社でリリースがありましたので、詳細を知りたい方はそちらをご覧ください。
maneoの資本構成の変更
＞＞maneoマーケット
業務提携
＞＞SAMURAI&J PARTNERS株式会社
＞＞maneoマーケット
簡単にまとめると、maneoマーケットを SAMURAI&J PARTNERSが拾った様なイメージで良いと思います。
ソーシャルレンディングに詳しい方はご存じかと思いますが、SAMURAI&J PARTNERSの子会社であるSAMURAI証券は投資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）業を営んでいます。
SAMURAI&J PARTNERSのプレスには、以下の様な文があります。
日本保証は、2019 年 5 月より保証事業の拡大を図るべく、ソーシャルレンディングの債務保証を開始しており、独自の審査ノウハウを maneo 社等の既存個人投資家の皆様に提供するべく、保証提携契約を締結いたしました。
パルティールは管理回収ノウハウを活かし、債権回収を行うための業務委託契約を締結致しました。
遅延ファンドの回収を、今のmaneo単体に任せる以上に悪くなることはないでしょう。
maneoの既存投資家からしたら、ありがたい知らせです。
maneoのHPにも変化が
maneoのHPに、以下の様なバナーが用意されていました。
クリックすると、SAMURAI証券のHPに飛びました。
SAMURAI側からしたら、maneoの既存顧客取り込みが果実となっているのでしょうが、チャレンジングな行動ですね。
ソーシャルレンディングの大手といえば、SBIレンディング・クラウドバンクが真っ先に思い浮かびます。大手と並ぶほどまで成長させたいという背景があれば、リスクに見合った投資ということになるのでしょうか。
SAMURAI証券は、上記バナーにもあるとおり、保証付き案件を組成しています。
私含め、ソーシャルレンディング投資家は「○○社の保証付き」みたいな案件が好きだと思いますので、一定の会員は集まるのではないかと考えています。
外部調査委員会設置
maneoについてもう1つ。外部調査委員会を設定するというリリースがありました。
設置の目的は、maneoのプラットフォームを使用していた営業者の選定及び管理状況とmaneo本体の管理状況の調査です。
特に、グリーンインフラレンディング（GIL社）は名指しされており、何かしら報告があるでしょう。
この調査が直接、元本償還につながるわけではないですが、とても興味があります！！
最近はガイアファンディングからの連絡が途絶えているので、全ての営業者が対象となっていますし、是非とも調査してほしいです。
調査には約3ヶ月はかかるとのことで、また取り上げます。
最後に
だらだらと書きましたが、私はSAMURAI証券 の口座を開設しました。
今のソーシャルレンディング業界に最も重要視しているのは事業者リスクです。
maneoのような泥舟（失礼でしょうか）を拾い、健全化へと働きかけようとしている事業者は好印象という、幼稚な理由で口座開設しました。
投資を検討しているファンドは、日本保証の保証付き案件です。
以前、LCレンディングでも似たような保証付き案件がありました。
日本保証という会社すら知りませんでしたが、LCホールディングス（現グロームHD）の保証案件と同等以上の価値と考えています。
勿論、これからのmaneoの動向にも期待するばかりです。
【maneo(マネオ)】遅延案件の回収金の分配連絡！！結果は残念なものに･･･
maneoへの投資報告記事です。
下記リンク先にてアップしていた、愛知県のアパート案件の続報です。
10/3には連絡が来ていたのですが、面倒でブログにする気が起きずに一週間経ってしまいました。
【maneo(マネオ)】期失・遅延案件の債権回収報告！レオパレス絡みで事態収拾は長期化！？
担保物件を売却、分配が行われ、元本回収率は約50％となりました。
回収率の低さも注目なのですが、もう一つ大事なことがあります。
このファンドはまだクローズしていません。
従って、「当ファンドのリターンは▲50％でした」と記載してしまうと、現時点では誤りとなります。（確定と書くと誰かに指摘されるかもしれない。）
ファンド内容
このファンドは、愛知県のアパートと茨城の土地を取得案件がバスケットになったものです。
私が投資した案件で担保となっていたのは、5つの収益アパートの中の1つ（評価：約3500万円）です。
この物件を担保に2,883万円の資金募集が行われていました。
分配報告
10/3、回収金の報告ということで、メールとpdfのURLが送付されました。
そのpdfは、当該ファンドへの投資を行った人にのみ開示とのことでしたので掲載しません。
代わりに、このファンドでの運用成績および、送付されてきたメール文面を紹介します。
運用成績
- 投資金額：60,000円
- 投資元本回収額：29,180円
- 分配合計額：30,631円
※ローン2も含めた合算投資結果であり、担保物件の回収率を表したものではございません。
現時点での、元本回収率はざっと50％となっています。
予想以上の低さでしたが、他の案件もこれくらいの水準が多い気がします。
報告メール
10/3に受領したメール文です。
・回収までの経緯について
本件担保不動産につきましては、事業者C社主導のもと東日本レインズへの掲載及び複数の不動産業者への購入打診や媒介依頼を行い、2018年6月以降、継続して販売活動を行ってまいりました。
当初、同一融資案件の担保不動産で上記物件Pを含む収益アパート全20棟につき、一括での購入希望者に対する交渉に注力しておりましたが、メガバンク・地方銀行・信用組合・信用金庫にてアパートローンに対する融資基準の厳格化や新規融資の見合わせ等が相次いだため、収益アパートの販売市況の落ち込みによる購入断念との回答がございました。
また、20棟を一括で売却するには、購入希望者との間で不利な条件交渉をせざるを得ない環境となってまいりました。
上記不動産市況を踏まえ、一括売却方針は残しつつ、個別で引き合いのある物件については個別での売却を行うことが回収の早期化につながり、合理的であるとの判断に至りました。
本件対象となる物件Pにおいては、13件（法人5件、個人投資家8件）の購入意向がございました。
それぞれの検討者と交渉を進めてまいりましたが、特に個人投資家においては、上記のとおり銀行のアパートローンを利用し難くなったため検討者数が減少し、法人においても、資金余力のある検討者に絞られてまいりました。
また、2019年2月以降は賃貸アパートの施工不良問題に関する再度の報道の影響を受け、さらに厳しい状況で交渉を行うこととなりました。
上記状況下、東京都港区の不動産業者と売買契約を締結し、2019年8月23日に決済に至りましたが、結果としては、これ以上の高額購入者を探すべく販売活動を継続することが得策とは言えない中で、募集金額を大幅に下回る金額での売却とならざるを得なくなりました。＝＝中略＝＝
・今後のご報告について
10月9日の分配までにご報告が必要な事象が発生しましたら、速やかにご報告いたします。
なお、本日時点では追加の回収について確定しているものはございません。
今後追加回収の見込みが立ちましたら、改めてご報告いたしますが、本メールをもちまして、上記ファンドに関するご報告は一旦終了とさせていただきます。
前段の経緯の部分は、従前より紹介のあったものであり、特段触れたい部分はありません。
それよりも「今後のご報告について」の記載が気になります。
担保物件を売り払ったにもかかわらず、追加の回収とは？？
損失を確定してもらわないと、税金的な観点からも不利益を被るのですが･･･
その旨を問い合わせてみたところ、以下の回答を頂きました。
○○○○様
大変お世話になっております。
平素より、当サイトをご利用頂き、誠にありがとうございます。お問い合わせいただきましてありがとうございます。
この度は、ご心配をお掛けしておりまして誠に申し訳ございません。誠に申し訳ございませんが、
本日時点では追加の回収について確定しているものはございませんが、
今後、追加回収の可能性がございますため、
損失を確定させていない状況にございます。追加の回収が見込めないと判断いたしました場合は
改めてご報告させていただく予定です。
その際、損失を確定させ、口座情報等が変更になりますが、
現在のところ、時期につきましては未定となっております。
ご了承ください。何卒よろしくお願い申し上げます。
「追加回収の可能性」はどこにもない気がするのですが、部外者？の私にはわかりません。
個人的には、12月までには損失を確定させてほしいです。
最後に
まだ、当ファンドの損失は確定していません。ただ、上振れがあるとは全く思っていません。
このファンド含めて、多くのファンドを元本毀損としてしまうと、困ることがあったりするのでしょうか？
損失を確定できない、maneoマーケットの事情があるのかなと思います。
（だとするならば、体制面を早急に整えていただきたい。）
何はともあれ、私にとって元本毀損が確定する初案件になりそうです。
また、GILやガイアファンディングはどうなっているんでしょうか？？？
【投資記録】2019年9月の資産運用結果 ~ソーシャルレンディング＆投資信託~
2019年9月の投資記録です。
9月は先月と打って変わって、株高債券安。
金利が下げすぎていたこともあってか、月初に金利が急上昇しました。
それもあってか、バリュー株という名のぼろ株が数年ぶりに強い相場で、SNSを賑やかしていたような気がします。
9月の後半からは失速気味でしたが･･･。
やはり、景気回復or拡大期でないと、ぼろ株はアウトパフォームしないイメージがあります。
話が脱線気味ですが、今月の投資記録をつけていきます。
ソーシャルレンディング
結果
今月の税引き前利益は、1.3万円でした。
最近は月次で分配を出す事業者よりも、四半期や案件ごとに異なるケースが多くなっており、毎月結果を残すのもどうなのか？といった気持ちがありますが。。
今月もGILおよびガイアファンディングは、連絡何も無し。
ただ、プレリートファンドは更に１案件早期償還となり、残すところ1ファンドとなっています。
その他
今月からビットリアルティでの投資を開始しました。
10月にも案件組成があり、投資を検討しています。
ソーシャルレンディング（不動産クラウドファンディング含む）の残高を増やしたい訳でもないので、迷い所です。
グローバルキッズ上池台園・沼袋園：ローンファンドの募集開始日時のお知らせ｜オンライン不動産投資プラットフォーム「ビットリアルティ」
投信・インフラファンド
■2019/9/30時点
■2019/8/30時点
今月は売買を行っていませんので、含み損益の+27万円がそのまま、今月の損益変動となります。
株高も手伝いましたが、インフラファンドの価格の上げが大きいです。
インフラファンドについて
カナディアン・ソーラー・インフラ(9284)とタカラレーベン・インフラ(9281)を保有しています。
※ヤフーファイナンスより、直近6ヶ月の価格推移（左：9284、右：9281）
どちらも、気持ち悪い位に価格が上がっています。ここ一年ほど、REITが強いのと要因が似ている気がします。
- 利回りが低すぎて債券への投資は避けたい
⇒でも、株式は上がりすぎで投資したくない
⇒利回りの残っているREIT（インフラファンド）
インフラファンドが認知されてきたとか、優位性が知られてきたとかそんなに格好良い理由の上げではないと考えています。
↓みたいな記事（fit価格29円以上の案件は運用コストが増える）が多くなる中でも、インフラファンドの価格は上昇。
— sikennbisya@資産運用 (@sikennbisya1) September 26, 2019
まだ、どうなるのか確定してないという認識ですが。https://t.co/v00yh8CbBu
先日行った上記tweetのように、太陽光発電にとって向かい風となりそうなトピックがあるのですが、、
結構大きなニュースだと思うので、動向はチェックします。
最悪、分配金が2割程度減っても問題はないので、保有は継続していく予定です。
まとめ
- ソーシャルレンディングへの投資残高：526万円
- 投信・インフラファンドへの投資残高：749万円
- テーマ投資残高：7.8万円
- 今月の損益：+28.5万円
最近は月ごとに、リスクオン・リスクオフが入れ替わる様な相場になっています。
この法則通りいくと、株安債券高となるのですが、どうでしょうか？
個人的にはどうなろうと関係なく、たんたんと積み立て投資をするだけなのですが。
【期失・遅延】またmaneoで延滞案件が発生、被弾報告です。。。
2019年9月2日、maneoより延滞発生に関する報告をメールにて受領しました。
同日に3件の延滞発生がHPにあがっておりましたが、そのうちの1件、私も被弾しました。
投資中？の案件が3つ残っておりますが、これにて全て返済が延滞中というステータスとなりました。
奇しくも、先日上げたブログで延滞を予想していたので、特段驚きはないのですが。呆れるといった感情でしょうか。（投資を決めた私に対する）
記録・紹介させていただきます。
ファンド内容
ファンド名：不動産担保付きローンファンド1392号、1424～1447号(案件1：C社、案件2：AN社)
以前、当ブログでも紹介した東京都千代田区案件と同じ方が担当したファンドです。
↓↓千代田区案件
ソーシャルレンディング | maneo（マネオ） | 「【不動産担保付き】1,200億円突破記念ローンファンド【第3弾】
千代田区案件と同様に、土地の転売案件です。
今このような案件を組成しても、資金の集まりは相当鈍いでしょう。
このファンドの募集開始時期を確認したところ、グリーンインフラレンディングの件がちょうど公表されるタイミングでした。
GILでの募集が途絶えて、何か怪しいけど大丈夫だろうみたいなマインドでいたことを覚えています。今では考えられないです。自分の甘さがにじみ出ています。
↓にスキーム図とリンク先を掲載します。
ソーシャルレンディング | maneo（マネオ） | 「不動産担保付きローンファンド1428号(案件1：C社、案件2：AN社)」ファンド
※京都府京都市の土地の転売案件。（借り換え）
延滞について
9/2に受領したメール文章より、一部抜粋します。
赤字反転はブログ管理者が行っています。
２．経過
事業者C社は、2017年12月に不動産事業者BJに対して、京都府京都市内2か所の土地の仕入資金として11億円を融資いたしました。
そのうちの1か所は売却が完了し、事業者C社は不動産事業者BJより2018年5月及び6月に合計3億5,000万円の返済を受けました。
その残高7億5,000万円について融資期限を延長するため、「ｍａｎｅｏ」では借換資金として同額のファンド募集をし、当社はそのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
この融資の保全策として、事業者C社は、不動産事業者BJが所有する京都府京都市の上記不動産1か所（以下、「対象不動産」とする）に対して根抵当権を設定し、当社は当該根抵当権に質権を設定いたしました。不動産事業者BJは対象不動産の購入後、売却のための準備として解体工事及び確定測量等の作業を行ってきましたが、当初の計画より完了までに大幅に時間を要しました。
理由としては、対象不動産と隣接建物との間隔が非常に狭く、解体工事完了後でなければ測量作業に入れなかったこと、北側隣地がマンションであり、各区分所有者への周知のため管理組合による立会までに数か月を要したこと、西側隣地については所有者連絡先の判明までに数か月、また判明後も、状況の説明を経て現地での立会に至るまでにさらに半年ほどの期間を要したことなどが挙げられ、確定測量まで完了したのは2019年4月のこととなりました。
確定測量が未完了の状態では、購入検討者はいるものの具体的な話は進まず、敷地の半分、条件付きの売買等、打診は複数あったものの、いずれも成約には至りませんでした。
2019年7月、ホテル建築を企画する購入希望者と契約締結に至りましたが、成約に向けた条件交渉の都合により、決済期日が来春となっており、最終返済期日までの売却決済は成就いたしませんでした。この間、不動産事業者BJは期日内の返済に向けて借換にも動いておりましたが、既存取引金融機関は不動産事業者BJの本社所在地の銀行等であり、
県外である本件不動産は融資対象外であること、また新規金融機関を京都府エリアであたったものの、新規取引額としては高額であることなどが理由で、
融資実行には至らず、延滞となりました。
計画の進捗が遅れている要因が記載されている部分は、、、お粗末としか。
イライラしない投資家はいるのでしょうか？
1年前のマネオなら、もう一回借り換えでファンドを立てて資金募集するのでしょうが、今はできません。
延滞で仕方ないかと思います。
回収見込み
赤字に反転した部分を読むと、借り換えできなくとも、来春（がいつを指すのかは不明）には、元本が一定額戻ってくるような文章に読み取れます。
何の返答ももらえないとわかりながらも、ブログを書いている身ですので、その旨問い合わせています。
＝＝＝追記（2019/9/8）＝＝＝
私が問い合わせた文章は以下です。（一部省略）
借り換え等が行われないのであれば、来春に当ファンドの返済が行われる予定との認識でよろしいでしょうか。
勿論、このまま契約が破棄されず、元本も満額返ってくるわけではないとの前提で結構です。
あくまでも現時点で、一定額の返済を来春には見込むことができているのかどうかを確認したいとの意です。
マネオ側の回答（一部省略）
ご認識の通り、
現時点においては遅くとも来春までには回収の見込みとなっております。
マネオから問い合わせの返答がありました。
いつもは「お伝えしている以上の内容は･･･」という回答ですが、来春までには回収の見込みと返答をいただきました。
さすがに当然すぎる質問だったようです。辛抱強く待っていようと思います。
最後に
皆様はこのような記事、読み飽きているジャンルではないでしょうか。
ただ、途中でやめるのも変ですし、それなりの損を出した事を思い返すためにも書き続けようと思います。
お付き合い頂ければ幸いです。
【投資記録】2019年8月の資産運用結果 ~ソーシャルレンディング＆投資信託~
2019年8月の投資記録です。（記事作成をサボり気味で、投資記録に関する記事が連続。。）
8月は、米中相場。全体感は株安・債券高。
両者の発言一つで、揺り動かされる月でした。
それに伴い、米国の2-10年金利の水準が逆転するなどリスクオフ的な材料も出てきました。
今年に入り継続していますが、各国金利は急速に低下しており、イールドハントが更に加速しています。
あのギリシャ国債（10年）が1.6％！！笑
利回りが残っている物であれば、何にでも飛びつくような相場になっている様な印象があります。
私のポートは株に偏ったものになっていますので、時価は大きく減少しました。
8月の投資記録を以下にまとめております。
【投資記録】2019年7月の資産運用結果 ~ソーシャルレンディング＆投資信託~
↑先月の投資記録
ソーシャルレンディング
結果
今月の税引き前損益は+1.2万円でした。
プレリートファンドから1件償還があり、約8万円ほど出金要請中です。
マネオマーケット系列事業者からの償還のお知らせは、重みが違います笑。
ガイアファンディングからは音沙汰がありません。連絡くらいはして欲しい。
その他
今月はソーシャルレンディングにとって、良い？知らせが多かったと思います。
個人的に一番大きいお知らせは、
- ビットリアルティ（9月募集案件）の最低投資元本が100万円から50万円に変更
となったことです。あわてて、口座開設を始めました。
今後も継続的に額を落とすのかどうかは不明ですが、1案件50万円なら私でもぎりぎり許容範囲。
審査に落ちる可能性もあるので、なんともいえませんが、無事通れば投資したいと考えています。
その他にも、
- SBISLがアパートメントホテル開発における業務提携
- クラウドバンクがスマートレンドのFinance One Limited案件を取り扱いを開始
等等、気になるお知らせが多かったです。
また9月には、マネオ案件で個人的に重要な出来事が二つあります。
- 延滞中の案件、愛知のアパート案件が返済される予定（マネオから数ヶ月前に受領したお知らせより）
- 唯一、通常運用中の案件の償還月（借り換え案件で良くない知らせが届きそうな気がしています。。）
上記いずれも、それぞれで一つの記事にしたいレベルなのですが、頑張って一つくらいは書きたい･･･。
投信・インフラファンド
■2019/8/1時点
■2019/8/30時点
株式市場が若干調整しましたので、今月は含み損益が▲19.2万円ほどとなりました。
9281 タカラレーベンインフラ投資法人を少額保有しているので、分配金も数万円ほど入ってきました。
株は数％下がった程度であり、積み立て投資の内容（金額や額）は一切変更していません。
やっていることは何も変わっていないので、書くことなし！
まとめ
- ソーシャルレンディングへの投資残高：490万円
- 投信・インフラファンドへの投資残高：699万円
- テーマ投資残高：7.6万円
- 今月の損益：▲18.0万円
時価は若干減少しましたが、痛手というほどではありません。
積み立て投資を淡々と実施していきます。債券の売却はまだまだ早いと思っています。
なんとも纏まりのない記事ですが、この辺りで。
【投資記録】2019年7月の資産運用結果 ~ソーシャルレンディング＆投資信託~
2019年7月の投資記録です。
毎月、投資記録をつけるタイミングが遅くなっています。来月こそは早めに･･･
7月は、金利も下がるし、株も上がる。何を保有していても、プラスリターンになるような月でした。金融緩和を期待して、それ一点を見据えて相場が動いていたような気がします。
今月の損益は+15.1万円とプラスで終わりました。
それが8月は･･･。嵐の前の静けさ。
これは来月の投資記録に。
【投資記録】2019年6月の資産運用結果 ~ソーシャルレンディング＆投資信託~
↑先月の投資記録
ソーシャルレンディング
結果
今月の税引き前損益は+1.5万円でした。
Fundsの案件が1つ償還となり、分配も多くなりました。
投資行動など
7～8月にかけての話になってしまいますが、maneoマーケットのプラットフォームを使用している事業者の新規募集がストップしました。
LCレンディングもリファイナンスができなくなり、資金繰りが･･･という話題がでています。
maneoマーケット系列の事業者への再投資は完全に止めており、LCレンディングへの投資残高は7月末でちょうど0円となりました。
LCホールディングの案件に関しては、特段問題ないのではと思っていますが、個人的にはもやもやする必要もなくなったので幸運？でした。
この資金はFunds / CREALに振り分けており、投資残高を増やしています。
上限額については、もうそろそろ考えないといけないかなと思っています。
投信・インフラファンド
■2019/6/28時点
■2019/8/1時点
売却は一切行わず、積み立て投資を淡々と実行。
株価は上昇していましたので、今月の評価損益はプラス+13.0万円となりました。
1月末は、上図の評価額（資産額）が500万円でした。
現在は700万円とのことで、着々と積み上がっている感じは気持ちいいです。
まとめ
- ソーシャルレンディングへの投資残高：479万円
- 投信・インフラファンドへの投資残高：691万円
- テーマ投資残高：7.6万円
- 今月の損益：+15.1万円
投資方針を変えるつもりはありませんが、株が大きく調整した際には、債券（デンマークのカバードボンド）を売却して、株に投資できるような心構えでいようと思います。
まだ1年近く市場は持つと思っていますが。
