区分マンション投資はかなり厳しい
不動産投資で、良いマンション一部屋があったので、投資しようと金融機関を回ってもらっている。
結果は散々でなかなか難しい。
年収一千万円以上だが、勤務年数は一年ほどしかない。あと、区分マンションは、金融機関としてもリスクが高いとのこと。
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りそな銀行・・・・・・区分の投資は、金利２％ 程度で賃料７０％の収入として審査金利４％で見るので、最近は利回り５％でも自己資金５０％程度は必要。
・西武信用金庫・・・・・投資には、１番緩い銀行。区分OK 、返済年数は耐用年数４７年、金利は２．５～３。
別の不動産（自宅に担保の余力がある場合） に担保付けれれば頭金少なくても可。
・きらぼし銀行 ・・・賃料は６０％の収入で見る。金利は２％台。頭金２０～ ３０％は必要。
概ね金融機関としては、 アパート一軒投資なら１戸退去しても収入は大きく減りませんが、 区分の場合はゼロ・百だとのこと。
超久しぶりの更新！！
公庫の融資がきまったけど、いろいろ待っている。
経産省へ、業者から自分の会社に設備の名義変更をする申請と、土地の名義変更の申請。
7月に出した。年内にはよければ承認が下りるとの業者さんの予測だ。
あと、太陽光を本当は2台目とかにしようと思っていたが、次は不動産投資に行こうと思っている。
自分が住んでいる土地でやろうと思う。
自分が住んでいる地域が大好きなので、そこで肌感覚がある物件を購入して賃貸に出そうと思う。
太陽光もそうだが、殆ど毎月のキャッシュなんて数万円くらいだ。お金というよりも、子どもに残すであったり、自分の興味(自分が住んでいる地域が本当に好きなので、そこに人が住んでくれたら嬉しい)という観点がほとんどになる。
ても、不動産投資は、赤字でもサラリーマンの所得と損益通算できるので、そこをどういうようにうまくやっていくのかは、今後の勉強課題だ。
4000万円前後の物件を購入しようかなと思っている
公庫の融資で困ったこと
2350万円の融資はきまったけれど、
条件がたくさんついた。
その原因は、購入しようとしている土地が肝。
今回の物件はとても日当たりが良くよかったが、
公的な道路に接していない。
私有地の道路に接している。
これで、設備を担保にした融資はうけられなくなる。
→
これへの対応策として、自身のマンションが購入時よりも高騰しているため、そちらを抵当権？として担保に出した。
それでOKにはなった。
ただし、もう１つもんだい。
設備認定をした時の土地は、二筆だったのに、
実際に売り出した土地は、サン筆。
設備がきつきつだったので、余裕をもって、土地もふやしたそうだ。
それが、公庫にはとても心配。
経産省が許可していない土地もふくめて、融資することはできないと、、
だから、まずは、先に設備認定をしっかりしてから、その後融資するという条件付き。
つまり、今の認定は5ヶ月以上かかるので、
融資の実行も5ヶ月後、、になるとおもう
いま、これをどう打開しようか考えているとこ
融資が決まるまでにやったこともろもろ
とても、いろいろな物件をとっかえひっかえした。
最初は、もう記憶にほとんどなくなっているが、長野県の物件。
これは、土地が転貸借契約だったから、公庫から担保設定NGがでたのと、
かつ、事業継続性の観点からもNGがでて、中止。
とても、良いところだったなー。。。
次に、岐阜県の大きなヤマを切り開いた案件。
ここもとてもよかった。が、設備認定として経済産業省に提出していた土地の場所から微妙に地権者の意向で設置場所を少し変えたそう。
設置した場所は、土地の分筆自体がまだできていなかった。
これが原因となって、NG。
次に、土地の分筆もきちんとできていて、前提として設備認定も電力連系の申請もできているという観点で、岐阜の同じ業者に推薦してもらった場所で融資を申請。
となりがなんと「茶畑」
お茶には太陽が必要。
めちゃくちゃ必要。
日照時間などもアプリで調べて問題なく、定性的に隣が茶畑という点で、もう最高の場所ということで、決めた。
この物件で融資がきまった。
でも、、また問題が発生。←今ここ
続きは、また記載します。
融資が決まった!
2週間ほど前に、日本政策金融公庫から、融資が条件付きで正式に決まった。
ここまで、かなり長かった。
金額としては、24,000,000円に対して、23,500,000円のほぼ全額融資を得ることができた。
条件の話や、ここまでに至るプロセスは、追ってまた共有したいと思う。
